Kolik času vás budou stát nájemníci?

Koupili jste byt na investici a stojíte před otázkou, co všechno to pronajímání vlastně znamená. Asi největším omylem majitelů, se kterým se setkávám, je přesvědčení, že pronajímat byt je jednoduché a zvládnou to levou zadní.

Čas je hodnotnější než peníze. Můžete získat více peněz, ale nemůžete získat více času.

Jim Rohn

Čas vždy něco stojí

Při pronajímání nemovitosti uvažujte o čase s tím stráveném jako o nákladech. Tzn., čas, který věnujete investičnímu bytu můžete buď strávit prací (jaká je vaše hodinová mzda?), být s rodinou nebo se věnovat jiným činnostem. Proto zvažte, jakou cenu má pro vás čas strávený s pronájmem nebo ostatními aktivitami.

Náklady na čas věnovaný pronajímání bytu se rovnají hodnotě té nejhodnotnější činnosti, které se jako ekonomicky aktivní musíte vzdát ve prospěch činnosti jiné. Neberete-li v potaz tyto náklady, vede to k přesvědčení, že některé činnosti nic nestojí.

Štěstí nebo smůla

Na rovinu musím říct, že se nedá přesně odhadnout, kolik času vás budou nájemníci stát. Může se stát, že budete mít štěstí na solidního nájemníky, kteří bude pravidelně platit, o byt se starat a Vy je uvidíte jednou ročně při prodloužení smlouvy.

Mnohem častější je ale varianta, že problémy dříve nebo později nastanou. Ať už s neplacením, rušením sousedů, fluktuací nájemníků nebo opravami. Raději proto počítejte s tím, že vás problémy potkají.

Aktivity související s péčí o byt můžeme rozdělit do tří oblastí:

1. prvotní povinnosti

:: technická inspekce

Pokud jste byt neprověřovali před jeho koupí, rozhodně jej prověřte před samotným pronájmem. Zejména u starších bytů se může stát, že např. praskne letitá trubka nebo vyteče staré WC a vytopí sousedy.

:: příprava bytu

Před prohlídkami byt rozhodně nově vymalujte a pečlivě ukliďte (do nájemní smlouvy uveďte povinnost nájemníka učinit totéž při ukončení nájemního vztahu).

:: zařízení bytu

Byt můžete pronajmout nezařízený (samozřejmě s kuchyní), částečně zařízený nebo zcela zařízený. Mám zkušenost, že ze strany nájemníků požadována zlatá střední cesta – byt částečně zařízený – tzn. hezká kuchyň se sporákem, troubou, lednicí a myčkou, základním vybavením koupelny (skříňky a věšáky) a  vestavěnými skříněmi. Sedací souprava je k vašemu zvážení. Ostatní vybavení, zejména postel, chtějí nájemníci vlastní.

2. pravidelné povinnosti

:: kontrola plateb

Pravidelně 1x měsíčně byste měli kontrolovat platby nájemného a záloha na inkaso. V případě prodlení ihned jednejte.

:: vyúčtování záloh

Vyúčtování přeplatků nebo nedoplatků záloh za vodu a teplo většinou dostanete do konce dubna následujícího roku, za který jsou vypořádávány, zálohy na elektriku a plyn budete dostávat podle účtovacího období poskytovatele 1x ročně (pokud tyto energie nepřepíšete na nájemníky).

:: schůze SVJ

Rozhodně doporučuji se účastnit shromáždění Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Nejčastěji se konají 1x ročně, pokud SVJ řeší např. zateplení, může to být i častěji. Pokud se majitelé prostřednictvím SVJ o svůj bytový dům nestarají, může hodnota vaší investice klesat.

Přečtěte si na toto téma článek Společenství vlastníků může (z)ruinovat hodnotu vašeho bytu http://ivanadobiasova.cz/spolecenstvi-vlastniku-muze-zruinovat-hodnotu-vaseho-bytu/.

:: kontrola nemovitosti

Stejně tak doporučuji mít uvedeno ve smlouvě, že jako vlastníci jste oprávněni kontrolovat svou nemovitost minimálně 2x ročně. Vyhnete se tak nepříjemným překvapením při ukončení nájemního vztahu a v případě potíží můžete ihned zasáhnout.

:: daňové přiznání

Ze zákona jste povinni podávat 1x ročně daňové přiznání. Spousta vlastníků investičních bytů to nedělá a je jen otázkou času, kdy jim finanční úřad toto zjistí.

:: revize

Rozhodně si hlídejte nezbytné povinné revize zařízení, pokud takové v bytě máte. Např. potíže s karmou mohou být až fatální.

:: změna nájemníka

Výměna nájemníka Vám může vzít hodně času. Může se samozřejmě stát, že byt pronajmete druhému nebo třetímu zájemci. Buďte připraveni na to, že můžete nájemníka hledat měsíc nebo dva.

:: běžná údržba

Při změně nájemníka můžete pro svůj klid provést kontolu bytu, abyste jej novému nájemníkovi předali v bezvadném pořádku.

3. nárazové povinnosti

:: neplatiči

Rozhodně nejvíce času vám zabere řešení neplacení nájemného a záloha na inkaso. Podle nového občanského zákoníku je za závažné porušení nájemní smlouvy považováno neplacení po dobu tří měsíců. Nicméně, jestliže taková situace nastane, začněte ji řešit okamžitě.

Na toto téma si můžete přečíst článek Co se vám může stát, když nájemník neplatí http://ivanadobiasova.cz/co-se-vam-muze-stat-kdyz-najemnik-neplati/.

:: opravy

Jak jsem již uvedla, technická inspekce vás seznámí se stavem bytu a vyčíslí náklady, které vás, zejména ve starším bytě, dříve nebo později čekají.

Od 1. ledna 2016 nabylo účinnosti Nařízení vlády ze dne 26. října 2015 o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Toto nařízení upravuje povinnosti týkající se menších a větších oprav v nemovitosti. Stáhnout si jej můžete zde Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba.

Jak šetřit své nervy, čas i finance?

Jestliže považujete svůj čas příliš drahý a nemáte nervy stále řešit povinnosti spojené s pronajímáním, můžete si zaplatit správu nemovitostí. Budete platit fixní částku z nájmu a taková firma se v ideálním případě postará o vše, co s investičním bytem souvisí. Vy budete jen schvalovat navržená řešení.

Sledovat mě můžete na Facebooku i Instagramu.