Dům čeká rekonstrukce za 20 miliónů. Víte o ní ještě před koupí bytu?

Jestli existují statistiky, jak rychle se kupující rozhodne, když se upíše ke koupi bytu, nevím. Co ale vím je to, že někdy se rozhodne už na prohlídce nebo do druhého dne. Je otázkou, jaké informace a doklady se mu podaří v tak šibeničním termínu si prověřit a ověřit.

Občas vídám prezentace realitních makléřů ve smyslu – „…rezervační smlouvu jsme podepsali už na prohlídce…“ (a byl tam i prodávající, když musí být třístranná?) nebo „…prodal jsem do 2 dnů od prohlídky…“ nebo „…kupující musíte tlačit časem a nedat jim žádný prostor...“ nebo „…pozor na právníka kupujícího…“, atd..

Někdy mám dojem, že nákupu telefonu nebo počítače za tisíce lidé věnují více času než nákupu bydlení za milióny. Hledají recenze, ptají se známých, porovnávají a zvažují.

A pak přijde jedna nemovitost za x miliónů a koupí ji lusknutím prstu. Chápu, že někdy je nezbytné se rozhodnout opravdu rychle, aby vám skvělá nabídka neutekla. Ale půjdete do rizika, pokud nemáte všechny podstatné informace?

Co všechno potřebujete o bytu zjistit, včetně seznamu informací a dokumentů před koupí bytu, najdete v článku Má makléř vědět všechny informace o prodávané nemovitosti?

Dům je v havarijním stavu

V rámci správy bytů, o které se pronajímatelům starám, se pravidelně účastním shromáždění SVJ. Na jednom jsme nedávno řešili opravdu zapeklitý problém. Vlastně dva.

Jednak se rozpadl výbor a nikdo tu nevděčnou práci nechce dělat ani za trojnásobek odměny. Ale co hlavního, předmětný dům je v havarijním stavu a je potřeba investovat do rozsáhlé rekonstrukce topení a zejména odpadů. Situace je totiž tak vážná, že pravidelně ve dnech volna nebo o svátcím někde něco rupne.

Majitelé se totiž potýkají s historickými následky neúdržby původního vlastníka, kterým bylo město. A protože to na pořádnou údržbu nemělo/odmítlo/nevím co dát finance, byty prodaly nájemníků. A ti se teď mají vypořádat jak s havarijním stavem, tak s finanční zátěží, která přijde na nějakých 20 miliónů (cca 200 tisíc na jeden byt).

Ve fondu oprav jsou sice na tuto rekonstrukci dvě třetiny financí našetřeny, ale na poslední třetinu je potřeba vzít úvěr (čímž by se výrazně zvedly už tak vysoké poplatky) nebo majitelé musí zaplatit v hotovosti (to nikdo nechce).

Nekupujete jen samotný byt, kupujete i část domu

Většina kupujících se zaměřuje jen na samotný byt. Vidí krásnou rekonstrukci nebo jak by se byt dal předělat. O správu, hospodaření a samotný chod domu se většinou vůbec nezajímají.

Jestliže se jako kupující rozhodnete v řádu hodin bez ověření všech skutečností a o hospodaření domu se nezajímáte, po nastěhování na vás můžou začít vypadávat ti kostlivci ze skříně – ať už v podobě vysokého nebo nevýhodného úvěrového zatížení domu (se kterým sice nemusíte souhlasit, ale to je tak všechno, co s tím můžete dělat) nebo vysokých poplatků do fondu oprav nebo zjištění dalších skutečností, se kterými nebudete souhlasit. To ale už bývá pozdě.

Stav bytového domu

A jak zjistíte, jaké investice čekají dům, ve kterém chcete koupit byt? Musíte se ptát. Prodávajícího, makléře, předsedy výboru nebo správce. A nespokojit se s neurčitou nebo polovičatou odpovědí. Protože pak vás může překvapit fond oprav ve výši dvou tisíc korun, místo avizovaných tisíc (jak jsme řešili na shromáždění jiného domu).

1. je dům před rekonstrukcí – pokud se chystá a u staršího domu k ní jednou dojít musí, zajímejte se, jestli jsou na ni ve fondu oprav peníze a kolik. Nebo jestli si bude společenství brát úvěr, v jaké výši a za jakých podmínek.

2. dům po rekonstrukci – zajímejte se i o celý dům – je po rekonstrukci, jak je to dlouho, jsou vyměněné rozvody, okna i nový výtah? Jestli ano, je rekonstrukce na úvěr? Na jak dlouho a za jakých podmínek? Jak vysoké jsou samotné splátky?

Jaké informace zjistit o SVJ

:: pořiďte si výpis z obchodního rejstříku na www.justice.cz

:: od prodávajícího si vyžádejte kontakt na předsedu výboru SVJ

:: zeptejte se prodávajícho, co ví o domu, jestli se účastnil shromáždění, jak je dům spravován

:: zeptejte se předsedy SVJ na hospodaření domu, plánované investice a finanční rezervu na horší časy

:: jaké investice jsou v plánu a z čeho se budou financovat

:: vyžádejte si a prostudujte zápisy ze shromáždění SVJ aspoň poslední 3 roky

:: vyžádejte si a prostudujte poslední účetní závěrku SVJ

Buďte ale také připraveni na odmítnutí, protože ne všichni předsedové nebo správci jsou ochotni vám takové informace poskytnout.

Jsou to vaše peníze

Často mě překvapuje, jaký nezájem je mezi majiteli bytů, pokud se týká toho, jak je nakládáno s jejich financemi, které posílají na fond oprav a další poplatky. Nevědí, kdo má dispoziční práva k účtu SVJ, co všechno se platí, jestli jsou finance vynakládány transparentně a účelně, atd..

A protože jsou to vaše peníze, rozhodně se o ně zajímejte. Vždyť také nikomu nepošlete patnáct nebo dvacet tisíc ročně jen tak, aniž byste chtěli vědět, co se s nimi děje.

Nemáte čas, energii, ani nervy řešit všechny záležitosti kolem nákupu nemovitosti? Potřebujete poradit výhradně z pohledu kupujícího? Ozvěte se mi na ivana@ivanadobiasova.cz a své starosti nechejte na mě. Řeším je každý den a navíc mě to baví.

Ivana Dobiášová
Specializuji se na zastupování kupujících nemovitostí. Mým cílem je pomáhat vám orientovat se v celém procesu a koupit výhodně a bez komplikací. Napsala jsem pro vás eBook zdarma 3 nejdražší chyby při koupi nemovitosti. Majitelům investičních nemovitostí zajišťuji kompletní správu. Napsala jsem pro vás eBook 4 nejdražší chyby při pronájmu nemovitosti. Můj příběh si přečtěte zde.>>
Komentáře
  • 3 nejdražší chyby při koupi nemovitosti
  • 5 nejdražších chyb při pronájmu nemovitosti
  • Nejnovější příspěvky
  • Potkejme se na Facebooku