Jak vybrat nájemníka aneb jak nepronajmout svůj byt fantomovi?

Pronajímám byt svého klienta. Krásný a žádaný. Všem, kteří o nemovitosti v mé správě projeví zájem, dávám vyplnit dotazník se základními údaji.

Zajímá mě trvalé bydliště, zaměstnavatel nebo v čem podnikají, proč se stěhují z minulého pronájmu, jaké mohou dát reference, jestli mají dluhy a exekuce, atd.. Nepronajímám byt prvnímu zájemci, ale nejvhodnějšímu.

Možná se vám to zdá jako vyzvídání nebo nepatřičné sdělování citlivých údajů. Má-li ale ze zákona majitel nemovitosti výrazně horší postavení než nájemník a dává-li k dispozici nemovitost za milion, dva nebo tři, tak jsem přesvědčená, že má právo vědět, kdo se o jeho nemovitost zajímá. Někteří takové údaje sdělí bez problémů, někteří odmítnout a někteří řeknou, že je zašlou, ale už se neozvou. Většinou platí, že ten, kdo nemá co skrývat, komunikuje bez potíží.

Jestliže pronajímáte svou nemovitost přes realitní kancelář, požadujte po makléři informace, jestli a jak prověřuje zájemce. Makléř totiž většinou pronajme váš byt tomu prvnímu, který je schopen nebo ochoten složit zálohu.

Pověstná výjimka, která potvrzuje pravidlo

Takovou výjimku jsem potkala nedávno. Na prohlídce se objevil sympatický, vtipný a komunikativní mladý muž. O byt měl velký zájem a své údaje mi napsal okamžitě. Jako nevhodného zájemce jsem jej vyřadila proto, že lhal o svém trvalém bydlišti – „bydlel“ na obecním úřadě, což jsem zjistila na dva kliky z živnostenského rejstříku.

A pár dnů na to jsem zjistila, s kým jsem skutečně měla tu čest. V televizi jsem náhodou viděla reportáž o hotelovém fantomovi, který se ve Zlíně postupně ubytoval ve třech hotelích a hodoval, co hrdlo ráčí. A pak se bez zaplacení vypařil. Celková škoda cca 60 000 Kč. Ve čtvrtém hotelu jej zaměstnanci poznali a zaúkolovali policii.

Někdy si připadám jako policejní pátrání, ale zkušenost mě přesvědčila, že dostupná lustrace je na místě. Kdysi jsem také pronajímala byt klientovi, shodou okolností ve stejném domě jako nyní.

Na prohlídku přišel zájemce, který se chtěl stěhovat už ve vchodu. Snažil se majitele doslova ukecat. Celou prohlídku jsem se snažila vést tak, aby konečné rozhodnutí nepadlo na místě. Majitele jsem se pak ptala, jestli ví, kdo onen zájemce byl. Neměl potuchy. Když jsem mu řekla, že je to známá zlínská postava s probíhajícím soudním řízením za obrovskou zpronevěru a podvod, nechtěl mi věřit.

První komunikace

Po zveřejnění inzerátu vás budou zájemci kontaktovat ze všech stran. Říká se, že nikdy nedostaneme druhou šanci udělat dobrý první dojem. Už tehdy můžete vidět, jak zájemci komunikují. Pozdraví a představí se v telefonu? Podepíší se v emailu? Dodržují termíny? Omluví se z prohlídky, pokud si najdou jiný byt nebo se nestihnou dorazit?

Možné se vám to zdá malicherné, ale většinou to signalizuje, že v případě budoucích potíží bude nájemník špatně nebo vůbec komunikovat. Už v této fázi zájemce vybírám. Jako první vyřazuji ty, kteří už v telefonu začnou smlouvat o kauci. Chápu, že se člověk může dostat do svízelné situace, kdy se např. musí přestěhovat, ztratí práci a jiné. Nicméně doporučuji se držet se faktu, že ne všichni zájemci jsou vaše cílová skupina. A vy nejste charita.

První prohlídka

Rozhodně také doporučuji si se zájemci domluvit osobní prohlídku. Možní vás někteří budou přesvědčovat, že byt ani nepotřebují vidět a můžete zrovna podepsat smlouvu. Na to ale nedejte. Na prohlídce se zájemce ptejte, proč se zajímá zrovna o váš byt, proč se stěhuje, kde pracuje, je-li vám ochoten dát reference. Pod článkem si můžete stáhnout krátký dotazník, který si se zájemcem na prohlídce vyplníte. Při větším počtu si všechno nebudete schopni zapamatovat.

Telefonát z praxe

Já: „ Ivana Dobiášová, dobrý den.“ Zájemce: „Platí to dneska?“ Já: „S kým mluvím?“ Zájemce: „No ten byt.“ Já: „Nevím, s kým mluvím.“ Zájemce: „Jo taak. XY“. Já: „Jsme domluveni na 16:30 a čekám už na vás před domem.“ Zájemce: „To už skoro je. Budu mít 10 minut zpoždění.“  Lituji, tento zájemce se právě vyřadil.

Reference

Brát si reference např. od minulého pronajímatele nebo zaměstnavatele u nás zatím není zvykem, ale jak jsem již uvedla, nájemníci mají v našem státě velkou právní ochranu a vy si můžete předejít spustě starostí. Bude-li se zájemce vytáčet, signalizuje to problém.

Sociální sítě

Spousta lidí na sebe na sociálních sítích napráská cokoli. Jaké fotky a příspěvky zveřejňují? Koho mají v přátelích? Co komentují? Můžete je tedy brát jako potvrzení nebo vyvrácení vašeho rozhodnutí.

Nájemní smlouva

V každé případě podepište s nájemníkem nájemní smlouvu, byť by to byl váš známý nebo někdo z rodiny. Většinou platí, že kdo má čisté úmysly, vyváženou smlouvu nemá problém podepsat. Bude-li vás zájemce přesvědčovat, že je zbytečné papírovat, ihned jej vyřaďte.

Jistota, dříve kauce

Nikdy nepřistupujte na pronájem nemovitosti bez jistoty, jak se dnes podle Nového občanského zákoníku nově nazývá kauce. Jednak vám v první fázi oddělí zrno od plev a budete mi alespoň malou jistotu pro případ, že se cokoli stane.

Instinkt

V neposlední řadě dejte na svůj instinkt. Jestliže vám zájemce jakkoli nesedí, nechejte raději byt trochu déle prázdný. Věřte, že správný nájemník se vždy najde.

Vyřazuji ty, kteří

• mi volají v 6 ráno nebo v 10 večer – email můžou napsat kdykoli
• nepozdraví a nepředstaví se – základní slušné vychování netřeba komentovat
• nedbají na hygienu a mají zanedbaný chrup – jak budou pečovat o váš byt, když nepečují ani o sebe
• smlouvají o kauci už po telefonu – chápu složitou situaci některých lidí, pro ty je ale sociální bydlení
• nepotvrdí prohlídku nebo nepřijdou bez omluvy – základní komunikace je nezbytnost
• nemluví pravdu

Z praxe

Na nabídku bytu se mi ozvala paní, která se zrovna do telefonu ptala, jestli nevadí, že má tři děti. To samozřejmě nevadilo a dohodly jsme se na prohlídce. Jaké bylo mé překvapení, když jsem zjistila, že páté dítě je na cestě. A co víc, paní přišla na prohlídku s partnerem, který se i s jejich čtvrtým dítětem snažil schovat za dům, abych je neviděla. Společně s majitelkou jsme zjistily, že žili ze sociálních dávek a tímto způsobem se snažili získat bydlení za každou cenu.

Všichni víme, že neexistuje dokonalý a jednoznačný návod, jak najít solidního a solventního nájemníka. Vždy jde o kombinací faktů, které získáme, intuice a štěstí. I mně se někdy nepodaří doporučit klientovi ideálního nájemníka. V tom případě se ale snažím, abychom se co nejdříve rozloučili.

Sledovat mě můžete na Facebooku i Instagramu.