Vaše peníze na mém účtu

Mám pro vás návrh – zrušte svůj bankovní účet a nechejte veškeré své finance posílat na můj účet. Složenky za vás zaplatím, ale jinak budu mít právo s vašimi financemi disponovat a vy o nich budete mít buď minimální nebo žádný přehled.

Zdá se vám to jako stupidní nesmysl? Správně, je to stupidní nesmysl.

Ale přesně toto se děje v případě, že vaše SVJ nemá vlastní účet, všechny vaše peníze chodí na účet, jehož majitelem je správce a vy nevíte, co se s nimi děje.

Ještě horší je varianta, že jako vlastník bytu nedostáváte žádné roční přehledy výdajů, bankovní výpisy, shromáždění neschvaluje účetní závěrky a když se na to zeptáte svého výboru SVJ, tak vám řekne, že nic neví.

Nedávno jsem absolvovala rozhovor s jednou předsedkyní SVJ:

ID: „Proč nemá SVJ vlastní účet a finance celého domu jsou na účtu správce? Mít peníze na cizím účtu je například velké riziko zpronevěry.“

XY: „Vždy to tak bylo, oni nám dělají účetnictví a nejde to jinak.“

ID: „To s tím nemá nic společného. Můžou mít náhled na účet. Znám několik SVJ, kteří zpronevěrou přišli o peníze.“

XY: „Ty nějaké znáš, já žádné neznám…“

Jde to jinak. Tato předsedkyně je příklad naprosté nekompetentnosti a neznalosti, protože v případě, že má SVJ vlastní účet, může mít správce na něj náhled a nevylučuje to vést účetnictví, případně mít možnost společné autorizace zadaných plateb například předsedou výboru.

Výbor SVJ je povinen spravovat svěřené prostředky a majetek s péčí řádného hospodáře. Pokud tedy ví nebo byl upozorněn, že by mohlo hrozit riziko, je jeho povinností tomuto riziku předejít.

Důvěřuj, ale prověřuj a hlavně předcházej

Je s podivem, kolik lidí řeší, jestli zaplatí za jogurt nebo cibuli o 5 nebo 10 korun navíc, ale že posílají 10, 15 nebo dokonce 20 tisíc ročně za bydlení, ale naprosto je nezajímá, co se s jejich penězi děje.

V této souvislosti je nutné říct, o jakých částkách mluvím – malá SVJ můžou mít na účtu statisíce nebo milion až dva. Velká SVJ (například o 100 bytech) pak klidně čtyři, pět nebo více milionů. A to už může být pro někoho v problémech pořádné pokušení.

V těch nejhorších případech to může skončit tak, jak se to stalo v jednom domě, kde spravuji nájemní byt – správce měl od výboru zplnomocnění platit faktury SVJ, ale protože se rozhodl stát gamblerem, postupně jim vzal téměř 750 000 korun.

Majitelé tak zůstali nejen s prázdným kontem, ale hlavně s elektřinou ve společných prostorách v havarijním stavu. Co z toho, že správce byl nepodmíněně odsouzen a zhruba polovinu částky postupně splatil? Tady platí jediné – důvěřuj, ale pečlivě prověřuj. A já dodávám předcházej.

U nově spravovaných bytů se ptám výborů, jak to mají s kontrolou financí ošetřeno, jestliže k nim má přístup jim často neznámý zaměstnanec správcovské firmy. A v podstatě všichni mi říkají, že si myslí, že v případě například zpronevěry by to zaměstnavatel uhradil za dotyčného. Někteří si dokonce myslí, že by jim ztrátu financí uhradila pojišťovna. Já tedy neznám pojišťovnu, která zaplatí zpronevěru.

Další aktuální věcí je, co se děje s vašimi volnými penězi, které nepotřebujete zatím investovat do domu, ale můžete je mít na některém ze spořících účtů nebo termínovaných vkladů. Kdo inkasuje úroky z nich? Je to vaše SVJ nebo správce, který vaše peníze má na svém účtu?

Jak to funguje u vás?

Ze zkušeností se správou pronajímaných bytů za posledních sedm let, bych práci výborů SVJ rozdělila takto:

Vlastní správa SVJ

V tomto případě je výbor SVJ složený z vlastníků v domě a ti mají své povinnosti rozdělené podle své dohody.

1. výborná správa

• členové výborů znají své kompetence, orientují se v celé problematice správy, oprav a údržby domu a především hájí zájmů všech vlastníků

• ostatní majitele o všem pravidelně a transparentně informují (často mají webové stránky nebo uživatelský přístup, kde jsou uloženy všechny informace a dokumenty)

2. průměrná správa

• členové výborů sice mají snahu správu domu dobře vést, ale chybí jim detailní znalosti problematiky a často nejsou schopni rozlišit, co je nebo není v jejich prospěch

• ostatní majitele se snaží o všem informovat, ale mají v tom větší či menší nedostatky

3. katastrofální správa

• členové výborů neznají naprosto nic ze svých povinností (i když jsou ve výborech několik let, ale často jen do počtu), odmítají si nechat poradit, nehájí zájmy ostatních vlastníků v domě (tudíž ani své), nechají rozhodovat za sebe správce (a jsou tak v podstatě jen jejich bílými koňmi)

• členové výborů nechápou, že oni jsou povinni SVJ vést a všichni ostatní jsou jejich klienti, které si najímají na správu, opravy a údržbu domu

• správce odmítá poskytovat informace vlastníkovi nebo jeho zplnomocněnému zástupci

Externí správa SVJ

Tento případ nastává, pokud nikdo z majitelů nechce být členem výboru, ale správu musí někdo provádět. Nejčastěji je to firma, která SVJ dělá účetnictví.

1. výborná správa

• správce zná naprosto přesně své kompetence a chápe, že je danému SVJ servisem

• všechny majitele o všem pravidelně a transparentně informují a bezproblémově komunikují (většinou mají webové stránky nebo uživatelský přístup, kde jsou uloženy všechny informace a dokumenty)

2. průměrná správa

• správce vykonává své povinnosti jen průměrně – dělá jen základ bez jakékoli další iniciativy

• všechny majitele informuje, ale občas s menšími nedostatky

3. katastrofální správa

• správce provádí jen základní úkony, ale ostatní buď nedělá vůbec (například nesvolává shromáždění minimálně 1x ročně) nebo nedostatečně (pozdě vyúčtovává zálohy na služby, informace posílá na neaktuální kontakty), a na druhou stranu pravidelně zvyšuje poplatek za správu

• správce odmítá poskytovat informace vlastníkovi nebo jeho zplnomocněnému zástupci, i když ví, že to je jeho povinnost

Doporučení

Zajímejte se, zajímejte se, zajímejte se. O finance, hospodaření i správu vašeho domu.

I když vám budou ostatní majitelé dávat najevo, že svým zájmem a dotazy jste jako obtížný hmyz (jak se to děje občas mně), pamatujte na to, že pokud se zajímat nebudete, můžete se jednoho dne dočkat situace, kdy vám výbor oznámí, že nemáte peníze („v lepším případě“ s nimi špatně hospodaří, v tom horším jste o ně přišli) a některou z oprav budete muset zaplatit v hotovosti.

Jak to funguje u vás?

Sledovat mě můžete na Facebooku i Instagramu.