Na začátku jsou všechny nemovitosti k prodeji. Na konci je špičkový marketing

Prodej nemovitosti prochází několika fázemi, kdy na začátku jsou všechny nemovitosti k prodeji a na konci je špičkový marketing – home staging, profesionální fotky, videoprohlídka, 3D scan, web nemovitosti, reklamní kampaň, sreality, reality idnes a ostatní inzerce.

Chcete-li koupit v klidu (abyste se nemuseli rozhodnout v řádu hodin) a za dobrou cenu (abyste nemuseli platit za nastěhování cizího nábytku, který má jen navodit dojem), je důležité vědět, v jaké fázi prodeje se s majitelem a nemovitostí potkáte.

Než se prodávající dostane k prodeji, projde několika fázemi

1 :: majitel neví, že prodá

:: tady samozřejmě není, co řešit – majitel si v klidu roky bydlí, nicméně i u něj může nastat v životě změna, kdy bude muset prodat

2 :: majitel tuší, že prodá

:: když se například manželé 10 let hádají a vztah postupně spěje k rozpadu, pravděpodobně to jednou (někdy v budoucnosti) rozseknou a prostě budou muset prodat

3 :: majitel ví, že prodá

:: ještě není rozhodnutý a zatím nic neřeší, ať už z důvodu nedostatku času nebo neznalosti, jak prodej uchopit a zorganizovat

4 :: majitel ví, že se bude muset začít jednat

:: je v situaci, kdy se chce nebo musí přestěhovat do menší/větší/jiné nemovitosti, z důvodu rozvodu, dluhů, dědictví, atd., ale stávající nemovitost ještě není na trhu

5 :: majitel začíná prodej řešit

:: chce to zkusit sám, k realitkám nemá důvěru a myslí si, že se stačí zmínit se před známými nebo to prostě zkusit „hodit“ do inzerce – jen tak bez pečlivé přípravy a jasného záměru

6 :: majitel prodává přes více realitních kanceláří

:: je přesvědčený, že čím víc RK, tím víc zájemců (to v realitách neplatí, je to přesně naopak), prodej nijak neřídí a neřeší případný nedostatek zájemců

7 :: majitel prodává přes jednu realitní kancelář

:: prodej ale nic moc nejde, i když inzerce probíhá, ale makléř se prostě o zakázku moc nestará

8 :: majitel si najal profesionálního makléře

:: takový makléř své práci opravdu rozumí a udělá nemovitosti špičkový marketing – home staging, videoprohlídku, 3D scan, inzerci na realitních serverech a Facebooku, případně aukci – cílem je prodat za maximální cenu co nejdříve

Čím je fáze pokročilejší, tím je pravděpodobnější vyšší cena. A nejvyšší cena vás může čekat ve fázi poslední.

Profesionální makléř velmi dobře ví, že emoce prodávají – čím více emocí nabídka bude mít (výborný home staging, krásné fotky, videoprohlídka, web nemovitosti, atd.), tím větší je šance, že se jako kupující nabídkou nadchnete, okamžitě půjdete na prohlídku a rovnou koupíte (a ideálně pro makléře nebudete chtít žádné informace a dokumenty k prověření).

V jaké fázi tedy nemovitost hledat

Vaším primárním cílem je zjistit, v jaké fázi se prodávající nachází a jakou má motivaci k prodeji. Jinou ji bude mít v případě, že prodej „jen zkouší“ a nic ho netlačí a zcela jinou ji bude mít, pokud bude tlačený časem a vázaný na koupi další nemovitost nebo bude muset uhradit dluhy.

Ideální fáze je tedy číslo 4 nebo 5. Ve fázi 2 nebo 3 můžete dát nabídku a prostě čekat na rozhodnutí. Ve fázi 6 a 7 budete muset hodně zjišťovat a vyjednávat, protože makléř vám například neposkytne úplné a relevantní informace, které k rozhodnutí nutně potřebujete. A ve fázi 8 buďte připraveni na nejvyšší cenu.

Nepořizujte si domov na základě šikovnosti prodejce

:: před prodávajícím nebo makléřem nedávejte najevo žádné nadšení

:: od začátku jednejte s protistranou s pocitem ztráty – máte zájem, ale rozhodujete se mezi několika nemovitostmi a záleží vám také na informacích, které o bytě nebo domě dostanete

:: máte-li o nemovitost vážný zájem, protistraně to co nejdříve prostě sdělte, ale s tím, že ke konečnému rozhodnutí potřebujete od něj více informací a dokumentů a jejich ověření

:: pokud o sobě víte, že jste cholerici nebo prchlivci a rozhodí vás klacík přes cestuJ, snažte se na jednání připravit a emoce opravdu držet na uzdě – ničemu nepomůže hrubost, urážení, řvaní nebo hádky

:: buďte klidní, empatičtí, taktní, rozvážní, sebekritičtí, ale také přiměřeně tvrdí a nekompromisní – protože základní mantra je ta, že jde o vaše peníze a ty musíte vynaložit účelně a bezpečně

:: buďte také připraveni na komplikace a odmítání – ať už v tom smyslu, že nedostanete k nemovitosti všechny potřebné informace nebo vám třeba makléř řekne, že má zástup zájemců a prodá tomu, kdo bude prodej nejméně komplikovat (bude mít nejméně požadavků)

Někdy je lepší nekoupit

Jasně, pokud chcete bydlet ve čtvrti, kde se nemovitosti prodávají jednou za uherský rok, je to o tom, na jaké kompromisy přistoupíte, co jste ochotni riskovat nebo se rozhodnete čekat na další nabídku.

Nemovitost, ze které jste tak nadšení a chcete ji, bez ohledu na zjevná rizika, okamžitě koupit, není jediná ve vesmíru. Pokud jedna koupě nevyjde, může vás čekat nemovitost ještě lepší. V případě velkých rizik je lepší z koupě vycouvat, než si pak roky trhat vlasy…

Nemáte čas, energii, ani nervy řešit všechny záležitosti kolem nákupu nemovitosti? Potřebujete poradit výhradně z pohledu kupujícího? Ozvěte se mi na ivana@ivanadobiasova.cz a své starosti nechejte na mě. Řeším je každý den a navíc mě to baví.

Ivana Dobiášová
Specializuji se na zastupování kupujících nemovitostí. Mým cílem je pomáhat vám orientovat se v celém procesu a koupit výhodně a bez komplikací. Napsala jsem pro vás eBook zdarma 3 nejdražší chyby při koupi nemovitosti. Majitelům investičních nemovitostí zajišťuji kompletní správu. Napsala jsem pro vás eBook 4 nejdražší chyby při pronájmu nemovitosti. Můj příběh si přečtěte zde.>>
Komentáře
  • 3 nejdražší chyby při koupi nemovitosti
  • 5 nejdražších chyb při pronájmu nemovitosti
  • Nejnovější příspěvky
  • Potkejme se na Facebooku