Téměř dnes a denně se na nás z médií valí informace o tom, jaká je u nás krize bydlení, jak je čím dál tím nedostupnější, jak mladí nebudou mít kde bydlet, že ani střední třída na vlastní bydlení nedosáhne, o vlastní nemovitosti si mohou nechat zdát, na hypotéku nedosáhnou a na spoření mnohdy finance nezbývají.

Ne že by ceny v posledních letech neuvěřitelně nerostly a bydlení nebylo drahé. Ale pořád tu jsou možnosti. Jistě, je nutné přemýšlet, plánovat a být trpělivý, ale možnosti tu jsou. Protože zřejmě skončila doba, kdy jsme měli pár desítek tisíc, se kterými jsme dostali fantasticky výhodnou hypotéku.

Když vidím tu neustálou mediální masáž, tak jsem se podívala hluboko do minulosti na malé srovnání. A když to tak píšu, tak si vlastně uvědomuji, že bydlení „bylo vždycky problém“. Za totality, před 30ti lety nebo dnes…

Jak to chodilo v pravěku

V roce 1991 jsem si koupila svůj první byt. Přesněji řečeno, můj taťka tehdy rozhodl, že si koupím byt. Já jsem byla mladé tele, které nemělo o životě ani páru a přemýšlet v nějakém delším časovém horizontu mě ani nenapadlo.

Taťka už tehdy věděl, že mladí nemají bydlet se starýma a udělal všechno proto, aby to tak bylo. Resp. s mamkou udělali finančně všechno proto – našetřili mi cca polovinu ceny bytu 2+1.

Nutno říct, že tehdy trh s byty, jak ho známe dnes, prakticky neexistoval. Byty byly státní, družstevní nebo podnikové a o klasickém prodeji nemohla být ani řeč. Buď se vyměňovaly nebo se šmelilo s dekrety. Takže říct si, že si v pravém slova smyslu koupím byt, co mi bude skutečně patřit, to neexistovalo.

Jednoho dne taťka přišel s tím, že sehnal byt, který prodává syn jeho známého (pro jeho rodinu byl malý a už měli vyhlédnutý 3+1). Byla to družstevní 2+1 v nově postaveném paneláku (takže nešlo o standardní prodej, ale převod členských práv). Měla hroznou plechovou kuchyň a do koupelny se ani nevešla pračka.

Nákup ale způsobil skoro rozvrat v rodině – moje mamka byla zásadně a kategoricky proti, protože si nedovedla představit, že její „malá holčička“ už není malá a odstěhuje se. Byla tak tvrdě proti tomu, že když už viděla, že s tím nemůže nic dělat, přesvědčovala mě, že bude lepší, když jej pronajmu a budu mít z toho „nějaké peníze“. To je ale jiný příběh…

3 nepřekonatelné překážky

Z dnešního pohledu bylo tehdejší pořízení bydlení mission impossible. Protože bylo nutné vymyslet a zkombinovat minimálně tři téměř nezkombinovatelné překážky.

1. překážka – kde ho sehnat

Když neexistoval standardní trh s byty, první problém byl ho vůbec sehnat. Takže kdo neměl známé nebo známé známých, kteří „prodávali“, měl smůlu. Pamatuji se, že jsme jednu dobu řešili i variantu, že „se napíšu“ do státního bytu, kde bydleli mí prarodiče. To jsme zavrhli, protože to bylo 50 kilometrů od Zlína a nikdy bych tam nastálo nebydlela, což by mohlo přinést další potíže. Prostě podvod, jak to tehdy s byty chodilo.

2. překážka – nákup jednotlivce

I když jsem byla to mladé tele, nějak podvědomě jsem věděla, že nákup bytu je dobrá věc, ale pronajímat (samozřejmě na černo a kdyby se na to přišlo, mohla bych o něj přijít) družstevní byt může být pro mě do budoucna problém. Zejména proto, že jeho „koupě“ byla z dnešního pohledu až neuvěřitelná. Tehdy totiž platilo, že byt nemůžu „koupit“ sama. Musela jsem mít buď manžela nebo minimálně oficiálního druha.

3. překážka – finance

Vzít si hypotéku na byt? Nemožné. V roce 1991 trh s hypotékami, jak ho známe dnes, neexistoval. Můj první byt tehdy stál 190 000 Kčs. Resp. převod členských práv byl za tuto cenu. Rodiče mi našetřili 100 000 Kčs a zbytek se mi podařilo získat jako půjčku z tehdejšího JZD Slušovice, kde jsem pracovala.

Dnes vím, jak to bylo celé neuvěřitelné.

Srovnání s dneškem

A teď to finanční srovnání s dneškem – byt 2+1 s plochou 45 m2 stál 190 000 Kčs. Můj čistý příjem tehdy byl 3 150 Kčs, úrok si už nepamatuji, ale nebyl nijak horentní. To znamená, že jsem měsíčně splácela 47,6% svého čistého měsíčního příjmu. Nutno podotknout, že jsem byla bez závazků a byt jsem měla kromě postele a sedačky prázdný.

rok 1991

190 000 Kčs	smluvní cena (převod členských práv)
100 000 Kčs	53% vlastní zdroje
90 000 Kčs	půjčka
3 797 Kčs	průměrná mzda roku 1991
1 500 Kčs	měsíční splátka 39,5% z průměrné mzdy
1 500 Kčs	měsíční splátka 47,6% z mého čistého příjmu 3 150 Kč

Dnešní cena bytu 2+1, nadto v osobním vlastnictví, ve stejné ulici je cca 2 500 000 Kč – při stejném poměru vlastních zdrojů a hypotéky a by splátka činila méně než 20% mého čistého příjmu.

rok 2023

2 500 000 Kč	kupní cena (osobní vlastnictví)
1 325 000 Kč	53% vlastní zdroje
1 175 000 Kč	hypotéka
40 353 Kč	průměrná mzda roku 2022
8 500 Kč	měsíční splátka 21% z průměrné mzdy

Co z toho plyne?

Co z toho vyplývá ve srovnání s dneškem? Nebrečet a hledat řešení. Pořízení nemovitosti je dnes dostupnější a levnější než před 30ti lety, i když se nám zdají ceny příšerné a splátky vysoké. Popsané překážky jsou možná úsměvné, ale někdy se mi zdá, že si víc stěžujeme než hledáme řešení – když jsme na tom velmi dobře, naříkáme, že na tom dobře vlastně nejsme.

1 :: nemovitosti se standardně prodávají a kupují

2 :: nemovitost si můžete koupit sami a nemusíte podvádět s druhem

3 :: hypotéky jsou dostupné za jasných podmínek

Kdo komentuje realitní trh

Vždy mě zajímá, odkud zájemci o koupi čerpají informace. Pokud je to jen z médií jako televize nebo zpravodajské servery, je to špatně. Protože tam o realitním trhu píší nebo ho komentují novináři, kteří nejsou makléři a z podstaty věci ten obor neznají. Jednou jsem dokonce v článku našla lživou informaci o povinnosti platit daň z nabytí nemovitosti, která už byla tou dobou cca půl roku zrušena.

Další věcí je, že novináři vedou rozhovory o realitním trhu s realitními makléři nebo developery, to znamená s těmi, kteří primárně nemovitosti prodávají. A myslíte, že vám makléř anebo developer řekne: „…zájem kupujících máme teď nulový, takže si můžete vyjednat výraznou slevu…“ nebo „…počkejte 3 měsíce, ceny trochu klesnou a potom bude lepší doba na koupi…“? Já jsem to ještě neslyšela a je spíš otázkou, jestli nejsou od nich informace jen o vyvolávání strachu, protože ten je nejlepší pro ovládání davu.

Další věcí je, že takové komentáře jsou totální průměr, já jim říkám efekt garáže – vy máte dvě garáže, já žádnou, ale v průměru máme každý jednu. To znamená, že co platí v jednom regionu nebo lokalitě, vůbec nemusí platit jinde.

Naposledy jsem si to ověřila v momentě, kdy jsem pronajímala 2+kk v novostavbě za cenu srovnatelnou s konkurencí a média denně uváděla, jak raketově rostou ceny nájmů. Zatímco v minulosti jsem u tohoto bytu nestíhala zvedat telefony, tentokrát byt pronajmout byla pěkná fuška. Ceny v lokalitě prostě narazily na strop.

Proto doporučuji sledovat jen odborníky přímo z daného oboru, kteří velmi dobře znají lokalitu a jejichž je to dennodenní job.

Poslední věcí je, jestli široce dostupné hypotéky za 2% byly pro trh zdravé. Dívajíc se na růst cen nemovitostí jen od covidu se zdá, že nebyly. To je ale jiný příběh…

Je krize bydlení?

Krize bydlení podle mého názoru není. Pořízení bydlení je dnes ve všech aspektech jednodušší než před 30ti lety. Jen je prostě nutné si uvědomit, že vlastnické bydlení si nemůže dovolit sto procent dospělých. Vždy tady budou cílové skupiny těch, kteří dosáhnou jen na sociální bydlení nebo družstevní bydlení a pak ti, kteří budou schopni si koupit vlastní nemovitost.

Existují tři věci, které musí zájemce vždy vyřešit, to jsou vlastní zdroje, dobře se na nákup připravit a vyjednat si tu nejvýhodnější cenu v čase a místě.

A tak v případě, že pracujete, nemáte nesmyslné dluhy a máte kontrolu nad svými příjmy a výdaji, můžete si nemovitost koupit. Možná to nebude hned zítra byt v Pařížské, ale bude váš. Vlastnictví nemovitosti totiž nejvíce oceníte až v penzi – je to ochrana proti bídě.

Sledovat mě můžete na Facebooku i Instagramu.