Hledám pronájem. Bez realitky, bez kauce a se dvěma psy.

Často v inzerci vidím inzeráty typu Hledám pronájem bytu bez realitky a bez kauce. A mám 2 psy. A občas se mi také stává, že zájemci už v prvním telefonátu smlouvají o nájemném nebo kauci.

Sud se střelným prachem

První, co mě vždycky napadne je to, že když majitel na takové podmínky přistoupí, je to stejné, jako by si sedl na sud se střelným prachem. A to i v případě, pronajímá-li někomu známému.

Jakmile Váš nájemník překročí práh Vaší investice, Vaše postavení jakožto majitele se ze zákona radikálně změní. Na koni je prostě nájemník. Jediná šance, jak můžete ošetřit svou investici, je hned na začátku pečlivý výběr zájemce.

Nejčastější problém, který majitelé řeší, je neplatící nájemník. Nemusí platit 3 měsíce, aniž byste mu mohli dát okamžitou výpověď. To můžete udělat až po této době s tím, že další měsíc má nájemník na vystěhování.

Tzn., že jako majitel můžete mít ztrátu až čtyřech měsíců nájemného a záloh na inkaso. A obvykle máte jen jedno- nebo dvouměsíční kauci. To nemluvím o případných škodách, které může nájemník udělat, např. s těmi dvěma psy. Navíc, v nájemní smlouvě není možné sjednat sankci za porušení smlouvy.

Zákonodárce se zamyslel

Od 28.2.2017 vstoupila v platnost novela zákona, podle které můžete po nájemníkovi požadovat kauce jen ve výši trojnásobku měsíčního nájemného – tedy bez záloh na inkaso. Dřívější šestinásobek měsíčního nájemného, údajně podle ministryně práce a sociálních věcí Michaely Marksové, komplikoval přístup k nájemnímu bydlení občanům s nižšími příjmy.

Ti, kteří takovou novelu schválili, absolutně nedomysleli, že  dluží-li nájemník za nájemné, vždy dluží i na zálohách na inkaso. Elektriku nebo plyn na nájemníka přepsat můžete, ale zálohy na vodu a topení budete muset platit sami. A při dnešním cenách za kubík vody se taky můžete pěkně prohnout.

Ze života

Pronajímáte byt 2+kk v novostavbě s kompletně zařízenou kuchyní, pohovkou, televizním stolkem, malou šatnou, sklepem a bezproblémovým parkováním v žádané lokalitě Zlína. Kupní cena bytu by se pohypovala řádově na 2 milionech (i když teď může být každým měsícem vyšší).

Cena nájemného je 8 000 Kč, zálohy na inkaso (napsané na majitele) pro 2 osoby 3 000 Kč měsíčně. Faktické náklady jsou po ročním vyúčtování jsou 2 000 Kč měsíčně. Tzn. celková měsíční platba 11 000 Kč. Zvykem je vybrat od nájemníka kauci ve výši 11 000 Kč, max. 22 000 Kč.

Podle původního ustanovení zákona jste mohli po nájemníkovi chtít 48 000 Kč (6 x 8 000 Kč) na jistotu. Což bylo ale v praxi nereálné. Nyní můžete po nájemníkovi chtít jistotu ve výši maximálně 24 000 Kč (3 x 8 000 Kč). Je to hodně nebo málo vzhledem k ceně bytu? Já myslím, že málo. Vzhledem k ceně bytu je to 1,2% jeho hodnoty. Co tedy s tím?

Doporučení

:: nastavte cenu nájemného o 5 – 10% nižší než je ve Vaší lokalitě obvyklé – budete mít možnost si ze zájemců vybírat

:: všechno, co můžete, přepište na nájemníka – nejčastěji elektriku a plyn

:: zálohy na inkaso nastavte o 5 – 10% vyšší, abyste mohli nájemníkovi vracet případné přeplatky, o čemž ho také před podpisem také informujte; pokud budou mít nedoplatky, např. na vodě, zálohy Vám navýší dodavatel, přpadně je navyšte sami

Jistota jistoty

V každé případě, i když bude zájemce znát nebo se Vám bude velmi líbit, trvejte na zaplacení jistoty, lidově řečeno kauce, v plné výši. Ta většinou kopíruje měsíční platbu, kterou budete od nájemníka dostávat.

Mou poslední zkušenost s ne platícím nájemníkem si můžete přečíst na  http://ivanadobiasova.cz/co-se-vam-muze-stat-kdyz-najemnik-neplati/.

A jak nájemníka vybrat si můžete dozvědět na http://ivanadobiasova.cz/jak-vybrat-najemnika-aneb-jak-nepronajmout-svuj-byt-fantomovi/.

Sledovat mě můžete na Facebooku i Instagramu.