Do jaké cílové skupiny patří zájemci o pronájem vašeho bytu?

Jakmile si podáte inzerát na pronájem bytu nebo domu, začnou vám volat a psát nejrůznější zájemci. Víte, jak se od sebe odlišit? Jaké informace o nich potřebujete zjistit? Koho pozvat na prohlídku a s kým bohužel není potřeba ztrácet čas?

Pokud si zadáte pronajmutí své nemovitosti přes realitku, se zájemci zřejmě do kontaktu nepřijdete a vybraného nájemníka uvidíte třeba až při podpisu nájemní smlouvy. Realitka slíbí vaši nemovitost prvnímu zájemci, který zaplatí její provizi. V tom případě vám doporučuji mít výhradní kontrolu nad výběrem ze zájemců ještě před podpisem smlouvy.

NEPRONAJÍMEJTE PRVNÍMU ZÁJEMCI.

PRONAJMĚTE JI TOMU NEJVHODNĚJŠÍMU.

Proč byste měli zájemce mezi sebou rozlišovat?

Jednoduše proto, že ne všichni, kteří vás budou kontaktovat, jsou vaše cílová skupina. A proč uvažovat o cílových skupinách? Proto, že si do budoucna můžete ušetřit ale opravdu velký kopec problémů. Protože pokud si na začátku dobře vyberete, může vám vám celé pronajímání fungovat téměř samo, jen s vaší pravidelnou kontrolou.

1. sociální bydlení

Nedávno mi volala zájemkyně o pronájem bytu 1+kk o 30 m2. Bohužel už v telefonu se ptala na splátky kauce a hned řekla, že všechno za ni bude platit Úřad práce. Ukázalo se, že má 3 děti a potřebuje okamžitě bydlet. Naprosto chápu, že paní potřebuje s dětmi někde bydlet, ale pokud už do telefonu mluví ve smyslu, že nemá peníze a bude to za ni platit stát, tak je to prostě problém.

Nebo… Napsala mi paní (bez telefonního kontaktu), že má zájem o nájem bytu za 16 000 Kč. Když jsem ji odpověděla na dotazy, tak jsem ji vyzvala, ať mi zavolá a domluvíme se na prohlídce. Ona mi ale jen lakonicky napsala, že ji mám zavolat, protože nemá kredit. Asi tušíte, jak to dopadlo…

Má další zkušenost je z doby, kdy jsem ještě nemovitosti prodávala – klient chtěl prodat jen „čtyři stěny“ domu, který neměl opravdu nic, resp. byl na demolici. Ozvali se mi na něj zájemci, kteří od začátku o něj velmi stáli. Bydleli v nájemním bytě, ale chtěli „domek se zahrádkou“. Jenže se ukázalo, že otec rodiny nepracuje a jen pobírá invalidní důchod a matka je na mateřské s nejmladším z pěti dětí. Čili, příjem na koupi domu (o základní rekonstrukci ani nemluvím) naprosto nedostatečný.

Poslední příklad sice nemá souvislost s nájemním bydlením, ale všechny přesně ilustrují, že takové případy musí řešit stát v rámci sociálního bydlení. Že toho v podstatě není schopen, je jiná kapitola. Je prostě skupina lidí, kteří mají potíže s financemi a pro vás, jako pronajímatele, je tato cílová skupina mimořádně riziková. Já tomu říkám, že nejste charita. Protože, jakmile si nevhodného nájemce do bytu nastěhujete, máte zaděláno na problém.

Jsem přesvědčená o tom, že zájemce prostě nemůže být dlouhodobě závislý na naprosté pomoci od státu, protože to do budoucna vytváří toxické podhoubí pro další potíže. Někteří mi dokonce už v telefonu řeknou, že s placením určitě nebude problém, protože to za ně zaplatí Úřad práce, tzn. my všichni z našich vysokých daní. A to já prostě zásadně nepodporuji. Takoví zájemci totiž spadají do sociálního bydlení a prostě nejsou vaší cílovou skupinou.

2. nájemní bydlení

Do této kategorie patří všichni ti, o které máte, jako pronajímatel, zájem. Samozřejmě podle toho, jaký typ nemovitosti chcete pronajímat.

Jsou to například mladé páry hledající první společné bydlení, jednotlivci po rozchodech nebo rozvodech, lidé stěhující se za prací, rodina s dětmi, studenti. Případně všichni ti, kteří se museli ze současného nájmu odstěhovat (prodej nemovitosti a rekonstrukce nebo stavba nového domu, neshody s majitelem, přírůstek do rodiny, atd.).

Když s majiteli mezi zájemci vybíráme, máme nastavené základní požadavky tak, že zájemce musí mít práci, nesmí mít bydliště na radnici, nesmí mít exekuce (o insolvenci ani nemluvě – i když mi kdysi jedna paní o své insolvenci lhala, ale na tři kliky jsem zjistila, jak se věci mají; paní se divila, že mi to vadí, „… vždyť přece insolvenci má dnes skoro každý…“).

Protože ale každé pravidlo má své výjimky, nedávno jsme s majiteli pronajali byt paní, která má bydliště na radnici. To ale jen z toho důvodu, že 6 let bydlela ve vedlejším bytě, který se majitelka rozhodla prodat a paní měla velmi dobré reference od sousedů v domě a já jsem ji pravidelně vídávala na shromážděních SVJ.

Druhou výjimku jsme udělali u zájemkyně (s malým synem), která potřebovala trvalé bydliště pro příspěvek na bydlení) a hlavně je dcerou jedné z mých klientek a ta za ni v podstatě převzala záruku.

3. vlastnické bydlení

V této kategorii samozřejmě není co řešit, zde pravděpodobně bydlíteJ.

Extra kategorie

A pak je tady extra kategorie zájemců, kteří měli nebo mají potíže s exekucemi, insolvencí nebo konkurzem. A  zde je každá rada drahá – znám lidi, kteří mají malé nebo velké dluhy nebo jsou dokonce v insolvenci, ale platí nejen dluhy, ale i současné závazky. Na druhé straně jsou ti, kteří žijí od výplaty k výplatě a vždy jim peníze chybí.

Minimalizace budoucích potíží

Pečlivý výběr nájemníka je základním předpokladem k tomu, jaký výnos budete mít, jaké a jak často budete muset řešit případné opravy a problémy a kolik vás to bude v součtu stát.

Považuji za nutné říct, že neexistuje stoprocentně zaručený návod, jak ideálního zájemce poznat. Vždy je to kombinace několika faktorů – nastavení základních požadavků na nájemníka, důvěryhodnosti, zkušenosti a intuice.

Zákon mnohem více chrání práva nájemníků než vás, jako majitelů. Proto je pečlivý výběr na začátku tak důležitý. Pokud si totiž do bytu nastěhujete nevhodného zájemce, při jeho problémech a nutnosti vystěhování se s ním buď budete muset dohodnout nebo dodržet všechny zákonné postupy.

Sledovat mě můžete na Facebooku i Instagramu.