Co se vám může stát, když nájemník neplatí?

I když jste se výběru nájemníka snažili věnovat maximální pozornost, může se vám stát, že po čase začne mít s placením potíže nebo přestane platit úplně. Jak v takovém případě postupovat? A jaké chyby neopakovat?

Nedávno se na mě obrátil klient, kterému jsem před dvěma lety zajišťovala pronájem jeho bytu (shodou okolností mému známému). V té době se o svůj byt staral sám a nechtěl na tom nic měnit. Jeho požadavek na mě byl jednoduchý – nájemník mu dluží za nájemné a zálohy na inkaso a on potřebuje celou situaci dořešit. Protože ale na to nemá čas a hlavně energii, dohodli jsme se na spolupráci.

Na začátek je potřeba říct, že více než rok vše fungovalo bez problémů. Po revizi všech dokumentů jsem ale zjistila, že nájemník bydlí bez jakékoli platné nájemní smlouvy a dluží poměrně velkou částku. Na celé věci je ale nejzajímavější, že je to bývalý realitní makléř a muselo mu být jasné, co všechno riskuje. Nutno podotknout, že vzhledem k dlouhodobější nemoci nájemníka mu majitel, před naší spoluprací, odpustil tříměsíční nájemné a platil jen zálohy na inkaso.

Nájemník se odmítal sejít

Jako první jsem nájemníka kontaktovala telefonicky s informací, že majitel bytu se mnou uzavřel smlouvu o správě a pověřil mě celou záležitost dořešit. Když se mi až napotřetí podařilo s ním spojit, došlo na první nepříjemný rozhovor – na můj požadavek, abychom se osobně potkali a dohodli řešení, mi sdělil, že není ve Zlíně a neví kdy bude.

Snažila jsem se mu vysvětlit, že se potkat musíme. Stejně jako to, že majitel se s ním chce dohodnout a neřešit vše přes advokáta. Na otázku dluhu mi řekl, že majiteli jej splácí (nesplácel a poté to při osobním jednání popřel). Cíl telefonátu, tedy vědět datum schůzky, jsem nedosáhla. Proto jsem mu sdělila, aby mi emailem zaslal přehled plateb a splátek, abychom mohli spočítat celkovou dlužnou částku a dal vědět termín, kdy bude zpět a můžeme se potkat. Což se ani v jednom případě nestalo.

… ani nevyvinul žádnou snahu

Po čtrnácti dnech nájemníkovi nečinnosti jsem mu jménem majitele do vlastních rukou odeslala výzvu k úhradě dluhu, kterou si ale nepřevzal. Nakonec jsme se potkali to měsíci uhánění. Cílem bylo podepsat dodatky k prodloužení nájemní smlouvy a uznání dluhu. Nejvíce mě překvapilo, že se svými znalostmi z oboru se divil, že má podepisovat nějaké dodatky a bral to tak, že já si jen vykazuji činnost a že mi jde jen o peníze. Přitom, prvotní požadavek každého solidního pronajímatele je – slušný a platící nájemník. Dohodli jsme se písemně na pravidelných měsíčních splátkách.

Na schůzce se ukázalo, že se již z bytu stěhuje, aniž by o tom informoval majitele. Stejně jako to, že má za sebe náhradu. Když jsem mu řekla, že mi zájemce může zavolat a já zjistím, jestli bude možné mu byt pronajmout, bral to jako urážku a „pomstu“ z mé strany, že je to zájemce od něj. Stejně tak byl dotčený, že jsem odmítla cokoli řešit na Silvestra a Nový rok. Nakonec jsme se dohodli na předání vyklizeného bytu hned začátkem ledna.

Vstřícnost majitele skončila

Po pěti změnách termínů jsem byt nakonec převzala posledního ledna. Ne zcela vystěhovaný a neuklizený. Slíbenou první splátku nájemník nezaplatil s výmluvou, že jsme se dohodli na platbách od února, i když je podepsal od ledna. Nicméně nechal v bytě vybavení za částku, kterou navrhl započíst na úhradu dluhu.

Po třech dnech mi ale volal, že na jednu věc má kupce a po mě by chtěl, abych ji zájemci ukázala. Vrcholem všeho bylo, že jsem měla vyinkasovat a zaslat kupní cenu, aniž by navrhl jakékoli řešení dluhu majiteli. Tímto majitelova vstřícnost a benevolence skončila.

Nájemní vztah je vždy o dohodě a vzájemné komunikaci. Někdy jednodušší, někdy složitější. A obě strany se mohou dopustit chyb. Co z toho všeho pro vás může vyplývat?

Chyby majitele

1. nepřepsal energie na nájemníka – všechno, co můžete, na něj přepište – elektriku, plyn, internet, pojistku – přestane-li nájemník platit nájemné, většinou neplatí ani energie – tím může dosáhnout odpojení a pobyt ve vašem bytě bude pro něj komplikovaný; navíc, dluh bude věřitel vymáhat po něm a ne po vás
2. neměl v pořádku dodatky ke smlouvě – k tomu není potřeba nic dodávat, velké riziko podstupují obě strany
3. neupomínal dluhy ihned po vzniku – jako majitel můžete být „hodný“ v tom smyslu, že se snažíte naslouchat důvodům nájemníkových potíží, ale každá vstřícnost má své meze
4. neřešil přeplatky a nedoplatky vyúčtování – tuto záležitost neřeší spousta majitelů, protože se v něm většinou nevyznají, nicméně doporučuji se naučit v těchto fakturách „číst“
5. nedal nájemníkovi okamžitou výpověď po třech nezaplacených nájmech – někdy má nájemník tak výrazné přesvědčovací schopnosti, že se jimi majitel nechá uchlácholit a než se naděje velký dluh je na světě. Jestliže nájemník nezaplatí nájem za uplynulé tři měsíce, ze zákona mu můžete dát písemnou výpověď bez výpovědní lhůty.

Nový občanský zákoník v § 2234 říká: Pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní.

Doporučení, co mít v pořádku

• smlouvy, jejich dodatky a předávací protokoly
• doklady o placení
• vyúčtování energií

Chyby nájemníka

Vím, že se dnes do potíží může dostat každý. Stačí dlouhodobější nemoc, změna zaměstnání nebo rodinných poměrů. Na druhou stranu, nejste „charita“ a většinou platí, že rázný řez je lepší než dlouhá agónie.

Buďte připraveni na to, že nájemník vám nemusí brát telefony, reagovat na zprávy nebo emaily, nepřebírat poštu. Může se vymlouvat, překrucovat vaše dohody nebo dokonce lhát.

Pokud se vyskytnou potíže:

• nájemníka kontaktujte telefonicky
• pokud telefon nebere, pošlete mu sms a následně email
• pokud nereaguje ani na jedno, pošlete mu doporučený dopis s dodejkou s výzvou k nápravě
• evidujte si časy a obsah telefonátů, uložte si sms i emaily
• všechna důležité oznámení zasílejte nájemníkovi písemně doporučenou poštou jen do vlastních rukou, abyste měli vše řádně doloženo pro případný soudní spor
• nenechejte se vtáhnout do emocionálního jednání nájemníka a zaměřte se jen na fakta

Ukončením nájmu dluhy nemizí

Nájemníci si mohou myslet, že výpovědí z nájmu končí i dluhy vůči majiteli. Není to pravda. Výpovědí z nájmu pouze zaniká právo k užívání bytu. Nájemník je povinen uhradit svůj dluhu majiteli v plné výši.

Vždy platí, že nejlepší obranou je prevence. Někdy je lepší mít byt měsíc prázdný než vybrat nájemníka za každou cenu. Jestliže svěříte nalezení nájemníka přes realitní kancelář, ta většinou pronajme byt prvnímu, který ji složí provizi.

Zajímejte se

• kde zájemce pracuje, prověřte jej v centrální evidenci exekucí a insolvencí
• rozhodně trvejte minimálně na jednoměsíční kauci
• mějte správně sepsanou nájemní smlouvu
• přepište na nájemníka vše, co můžete
• kontrolujte svou nemovitost alespoň dvakrát ročně

Sledovat mě můžete na Facebooku i Instagramu.