18 závad bytu na investici

Byty k pronájmu jsou různé. V různých lokalitách, v různých stavech a s různými závadami. Jsou ale některé závady, které by váš byt opravdu mít neměl. Je jich celá řada, některé jsou „lepší“, některé „horší“.

Chcete-li svůj byt pronajímat, je nezbytné se na něj podívat z pohledu budoucího nájemníka a ne z pohledu vašeho, pokud byste v něm chtěli bydlet (i když si umím představit, že některé závady by vám vadily také).

Je také rozdíl v tom, jestli jste takový byt nemuseli standardně kupovat, ale například jste jej zdědili nebo získali v rámci porozvodového vyrovnání. Asi nejhorší je koupit byt na investici za přemrštěnou cenu a s několika závadami, třeba proto, že vám makléř řekl, že je to výborná investice a vy jste si to neověřili.

18 závad, které by neměl mít byt k pronájmu

1.  4. nebo 5. patro bez výtahu

Často v inzerci vidím, jak makléř doporučuje byt jako výbornou investici, ale ten má minimálně jednu mimořádnou a neodstranitelnou vadu – je ve 4. nebo ještě hůře v 5. patře bez výtahu.

Všichni lékaři nám sice doporučují pohyb, ale chtěli byste denně tahat děti nebo nákupy do 5. patra? Asi ne, že. Někomu to možná vadit nebude, ale většině rozhodně ano a tím si velmi zužujete svou cílovou skupinu zájemců. A to samé platí v případě, že se rozhodnete byt z jakéhokoli důvodu prodat – budete muset najít zapáleného vyznavače chůze do schodů.

2. okna výhradně na rušnou ulici

Byt v centru je výborný, ale pokud má okna jen do rušné ulice, můžou se vám v něm nájemníci střídat, jako apoštolové na orloji. Poslouchat např. desítky tisíc aut od rána do noci je únavné. Můžete byt pronajmout zájemci, který má občasné bolení hlavy nebo potřebuje spát po noční a to ho v hluku může přestat bavit.

3. balkon nebo lodžie při zemi

Byt s balkonem je vždy lepší než bez něj. Ale k čemu je balkon, který je úplně při zemi? Někteří zájemci se prostě budou bát, že jim balkonem do bytu někdo vleze. Poté, co jeden můj expartner předvedl spidermenovský výkon příchodem domů balkonem ve 2. patře, tak vím, že to sice není vyloučeno, ale tam zájemci mít strach už nebudou.

4. balkon nebo lodžie na rušné křižovatce

K čemu je balkon na rušné křižovatce, když si na něj nemůžete v klidu sednout s dvojkou vína nebo nechat v krásném letním dni sušit prádlo, které byste pak mohli znovu prát? Můžete jej sice nechat například zasklít, ale už to prostě nebude ono.

5. bez balkonu

Existují samozřejmě hezké byty, které prostě balkon nemají. V takovém případě ale myslete na to, že zájemce se u dvou stejných bytů rozhodne pro ten s balkonem.

6. nábytek po předcích

Někteří majitelé si říkají, že vybavení po předcích se bude nájemníkovi hodit nebo proč by s dával práci s vyklízením, nájemník to pořeší. Byt s takovým vybavením nejenže nevypadá dobře, ale například stará sedací souprava nebo koberce můžou vydávají nevábný zápach po celém bytě a zájemce prostě odrazovat.

Máte-li možnost nebo dokonce zálibu, starý nábytek můžete renovovat, protože opravená dřevěná židle je vždy lepší než nový plast. A pokud byt pečlivě připravíte, zájemci to určitě poznají a jen se vám pohrnou.

7. daleko MHD

Vzdálenost MHD vám možná připadá nepodstatná, pokud máte auto jako druhý domov. Pro hodně zájemců ale může hrát velkou roli – ať už z důvodu toho, že prostě nemají papíry, auto jen někdy půjčují nebo na jeho nákup nemají. Stejně tak, budou-li mít zájemci děti, které jezdí samy do školy, vzdálenost MHD bude pro ně důležitá.

8. všechna okna na sever

Kam chodí slunce, nechodí lékař je známě a pravdivé rčení. Okna na sever jako přirozená klimatizace jsou možná výborná v posledních letech, kdy zažíváme léta, jako ve Středomoří, ale jinak můžou působit tmavě a depresivně. Je-li z nich navíc výhled jen na protější panelák, okna na sever nebrat.

9. problematické SVJ

Z mých zkušeností se téměř nikdo nezajímá o SVJ, ať už o jeho hospodaření nebo řádný chod. A velmi často je zvolení výboru téměř neřešitelný problém. Na druhou stranu, pokud takové společenství řídí místo výboru pověřený správce, je to skoro cesta do pekel. Znám nejeden dům, kde chtěli například jiného poskytovatele internetu (SVJ musí povolit umístění zařízení v domě) a protože nefungoval výbor, bylo takové vyřizování s pověřeným správcem na roky.

10. obec jako spoluvlastník

Vlastníte-li byt v bytovém domě, kde má velký spoluvlastnický podíl například obec, můžete se připravit na komplikace při schvalování plánu oprav a investic. Nechci tady jmenovat ten konkrétní dům, který mám na mysli, ale zástupci obce až bojkotují snahy vlastníků o dobrou údržbu.

11. byt na investici z obecního vlastnictví

Jestliže vlastníte nebo jste koupili byt, kde předcházejícím vlastníkem byla obec, tak je pravděpodobně dům ve špatném stavu (obec jej udržovala jen tak, aby nespadl). V takovém případě je potřeba se připravit na nákladné opravy a tím i zvýšené platby do fondu oprav, případně značný úvěr. A je také otázka, jestli se spoluvlastníci dohodnou, protože pro někoho to může být neřešitelná finanční zátěž. V tom konkrétním domě, který opět nechci jmenovat, když jedu výtahem až do posledního patra, tak mám fakt strach, že se mnou spadne.

12. koupě bytu ve špatné novostavbě

Co si budeme povídat, krásně vypadající nový dům může po 5 nebo 10 letech začít vydávat svá tajemství – například neprovedenou izolaci nad hlavním vchodem do domu (tudíž zatékání a koroze), odfláknuté napojení velkoplošných oken k terase (tudíž rosení a plíseň). Buďte připraveni na to, že takové a podobné nedostatky budete muset jako dům řešit a budou stát peníze = váš zisk.

13. další stavby vedle domu

Kdysi jsem přechodně bydlela v bytě s výhledem na východ, kdy jsem jej měla prosluněný celé dopoledne. Ale půl roku po nastěhování začal stavební cvrkot rychlostí 1,5 bytového domu ročně. A během tří let jsem měla téměř po slunku. Nehledě na to, že jsem poslouchala cirkulárku často i o víkendech. Únavné hlavně v létě.

14. byt nad hospodou

Nájemník možná ze začátku ocení, že bude chodit na pivo v papučích, ale po čase ho může začít unavovat hluk do pozdních hodin (zejména v létě) nebo s pohyb podroužených hostů kolem domu.

15. neprůchozí pokoje

Neprůchozí pokoje jsou u investičního bytu povinnost. Jinak bude vaše cílová skupina snad jen rodina a i tady může nastat výjimka. Nedávno jsem se setkala se dvěma sestrami, které znám roky a kterým bych okamžitě pronajala nabízený 2+1, ale měl jeden průchozí pokoj (majitelé byt zdědili) a ony se chtěly osamostatnit a přirozeně mít každá své soukromí.

16. bez možnosti parkování

S parkováním je to jako s balkonem. Budou-li mít zájemci na výběr ze dvou stejných bytů, kde se u jednoho bude dát zaparkovat a u druhého ne, vždy dají přednost tomu prvnímu.

17. okna do svahu

Jak by se vám líbilo se celé roky dívat ze všech oken do svahu? Nehledě na to, že takový byt je temný a studený. Světlý a slunný byt vždy vyzařuje optimismus.

18. družstevní vlastnictví

Možná si řeknete, že takový byt máte celé roky a nevidíte rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím. Nicméně, při pronajímání to hraje podstatnou roli. Se svým osobním vlastnictvím si můžete dělat absolutně cokoli, samozřejmě v zákonných mezích. Naproti tomu s družstevním vlastnictvím se musíte podřizovat – vlastníkovi nemovitosti, nejčastěji družstvu a jeho stanovám. Pokud například bydlíte celoročně na chalupě, ale byt nechcete prodat, prostudujte si stanovy nebo se dotažte na vašem družstvu. Rozhodně se vyplatí dodržovat pravidla než podnajímat na černo a trnout, která dobrá duše to na vás na příslušných místech poví. Případně si prověřte, za jakých podmínek byste mohli požádat o převod bytu do osobního vlastnictví.

Má-li váš byt některý z těchto nedostatků a přesto jej chcete pronajmout,  vykompenzujte je nějakou výhodou:

::: renovovanou kuchyní nebo koupelnou

::: kompletní výmalbou včetně radiátorů, zárubní a dveří

::: novou jednotnou podlahou v celém bytě

::: vysokorychlostním internetem zdarma

Sledovat mě můžete na Facebooku i Instagramu.