Nakládání s financemi v SVJ bez souhlasu a vědomí vlastníků

Víte, kdo a jak nakládá s vašimi společnými financemi ve společenství vlastníků? Pokud jste se o to do dneška nezajímali, rozhodně vám to doporučuji. Můžete totiž zjistit přímo alarmující fakta, jako jsem například zjistila já u několika SVJ ve Zlíně.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba zapsaná v obchodním rejstříku. To je obdobné, jako by byla společností s ručením omezeným nebo akciovou společností. To znamená s ředitelem, náměstky, zaměstnanci a externími spolupracovníky.

V případě SVJ je vhodnější přirovnat ho k akciové společnosti, protože akcionáři (čili šéfové) jsou všichni spoluvlastníci v domě a řízením SVJ je pověřen výbor, který se těmto spoluvlastníkům („akcionářům“) zodpovídá ze své činnosti.

Taková akciová společnost má své vlastní bankovní účty, její vedení rozhoduje o tom, koho si na jednotlivé činnosti zaměstná nebo najme, také je kontroluje a pokud s pracovníky není spokojeno, přirozeně se s nimi rozejde.

Náplní činnosti SVJ je správa bytového domu a pozemku. V případě jednoho z těchto SVJ je to správa domu v tržní hodnotě (roku 2025) cca sto dvacet miliónů korun, 120 000 000 korun. A to už je velká zodpovědnost. Členové výborů totiž odpovídají za škodu osobně a neomezeně, a to celým svým majetkem.

Většina vlastníků je přesvědčená, že jejich SVJ funguje dobře. Jen málokdo to má skutečně ověřené.

Ověřte si během 10 minut, jestli vaše SVJ nevykazuje varovné signály, kterým byste jako vlastník měli věnovat pozornost.

Stáhněte si zdarma Vysvědčení vašeho SVJ.

Netransparentní SVJ

Proti veškeré logice toto SVJ ale nemá vlastní bankovní účet a vlastníci musejí všechny finance posílat na účet, jehož majitelem je správce.

Nadto vlastníci, ani výbor, nemají žádný transparentní přehled o svých financích – nejsou k dispozici bankovní výpisy, ze kterých by byly jasné pohyby na podúčtu daného SVJ. Správce výpisy odmítá vydat. Jen jednou ročně na shromáždění přečte z excelové tabulky výdaje z fondu oprav. To je ale zcela netransparentní, protože taková tabulka snese jakýkoli text.

Výše uvedené je stejné, jako byste posílali své finance na můj účet, já sice platila vaše složenky, ale jinak byste o svých penězích neměli žádný přehled. A už vás slyším, jak s tím nesouhlasíte. To je pochopitelné, protože popsaný stav je samozřejmě naprostý nesmysl.

A aby toho nebylo málo, toto SVJ v rozporu se zákonem nevede samostatné účetnictví, ale je jen střediskem daného správce. V účetnictví jsou zásadní chyby, jejichž výčet ale přesahuje rozsah tohoto článku.

Vlastníci nevědí, že přicházejí o peníze

Za rok 2022, kdy průměrná míra inflace dosáhla 15,1%, banky nabízely na spořících účtech nebo termínovaných vkladech úroky mezi 4 až 6% p. a. (ročně).

Správce tohoto SVJ (tzn. najatá firma, která má pouze zpracovávat účetnictví) bez souhlasu a zejména bez vědomí vlastníků ale investoval, ať už se souhlasem nebo bez souhlasu bývalého výboru SVJ (to zatím není jasné), částku více než 1 200 000 korun.

Stejně tak není jasné, kam je investoval a za jaký celkový úrok. To totiž správce i bývalý výbor odmítají sdělit. Správce jen řekl, že SVJ dostalo úrok 3,5%, podle něj v té době výborný úrok. To ale není pravda, protože stejná banka, ve které má správce účet, mi potvrdila, že úrok byl v tomto roce až 6% a toto SVJ by jej bez potíží dostalo.

Existuje sice jakási dohoda o vypořádání úroků za rok 2022, ale ta je velmi nejednoznačná, řekla bych až pofidérní a v podstatě neplatná. Výbor, ani správce totiž neměli od vlastníků žádné pověření nakládat s jeden a čtvrt milionem.

Proč tedy bývalý výbor nepředložil vlastníkům nabídky bank s podmínkami a výší úroků a shromáždění o nich nehlasovalo? To odmítá zdůvodnit. Kde je rozdíl cca 2,5%? To odmítá doložit.

A co na to říkají ostatní vlastníci? Vzhledem k tomu, že 99% z nich nemá žádné znalosti o SVJ, slepě věří bývalému výboru, že je vše v pořádku. Ale není. Nevědí totiž, že je jejich neznalost zneužívána.

Pikantní na celé záležitosti je fakt, že za rok 2023, kdy byla průměrná míra inflace 10,7%, je v účetní závěrce uveden zisk z úroků vyšší než za rok 2022. Neexistuje k tomu ale žádný písemný dokument a bývalý výbor i správce odmítají k tomu cokoli doložit.

Třešničkou na dortu je pak skutečnost, že nakládání s financemi v roce 2024 je zcela netransparentní, protože bývalá předsedkyně výboru (kterému skončilo funkční období) nesvolala shromáždění vlastníků (i když to byla její povinnost), aby byl zvolen nový výbor a nechala SVJ zcela bez vedení.

Většina vlastníků je přesvědčená, že jejich SVJ funguje dobře. Jen málokdo to má skutečně ověřené.

Ověřte si během 10 minut, jestli vaše SVJ nevykazuje varovné signály, kterým byste jako vlastník měli věnovat pozornost.

Stáhněte si zdarma Vysvědčení vašeho SVJ.

Za dluhy ručí všichni vlastníci

V této souvislosti je třeba připomenout, že za dluhy společenství nebo případnou ztrátu financí, ručí každý člen společenství podle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech. To může znamenat, že by je musel platit i ten vlastník, který na dluhy upozornil, stejně jako ten, kdo je způsobil.