Přidaná hodnota zástupce kupujícího aneb co se na prohlídce (ne)dozvíte

Nemovitost můžete koupit třemi způsoby – přímo od prodávajícího, přes realitní kancelář nebo se zástupcem kupujícího. Každý způsob má svá pro a proti. Předpokládám, že vaším cílem je koupit co nejvhodnější nemovitost za co nejvýhodnější cenu. Pro konečné a zodpovědné rozhodnutí potřebujete o nemovitosti maximum informací. A tady se už jejich možnosti získání liší.

Nedávno jsem své klienty doprovázela jako pozorovatel na prohlídku bytu, který si vyhlédli ještě před naší spoluprací. Zajímalo mě, co se jako potenciální zájemci o nemovitosti na prohlídce dozvědí. A bylo to výživné.

1. předložení listu vlastnictví

Abych začala pozitivně, zájemci viděli list vlastnictví. Tím pozitiva skončila.

2. souhlas všech vlastníků s prodejem

Protože byt nevlastnil jen jeden majitel, zájemci se vůbec nedozvěděli nic o tom, jestli ten druhý souhlasí s prodejem a kdo vlastně prodej zprostředkovává? Má smlouvu s nimi makléř uvedený v inzerátu nebo makléřka na prohlídce? A smlouvu výhradní nebo nevýhradní? Na prohlídce se navíc ukázalo, že existuje ještě „třetí majitel“, který ale není na LV zapsán, ale může zřejmě do prodeje mluvit (jak moc, je otázkou).

3. kdo to vlastně vede

Další věc, která naprosto nebyla jasná, byla, kdo nemovitost vlastně prodává a kdo celou transakci vede. Na prohlídku přišel jiný makléř než který byt inzeroval. To samozřejmě nevadí, ale paní makléřka, která měla prohlídku vést, zájemcům nic nevysvětlila, nebyla uvedena na webových stránkách kanceláře a ani nebyla k nalezení v živnostenském rejstříku (mohla být snad zaměstnanec kanceláře, ale to je raritní).

4. polovinu prohlídky dělala prodávající

Další věcí bylo samotné vedení prohlídky ve smyslu…“…tak se podívejte a ptejte se…“. Podotýkám, že se jednalo o byt za 3,5 milionu a ne nějakou kůlničku na dříví. K dovršení všeho, polovinu prohlídky vedla sama prodávající a paní makléřka pletla částky fondu oprav a zálohy na energie.

5. nabídková cena

Samostatnou kapitolou byla nabízená cena přestřelená tak o 20 procent. To je dobrých 700 tisíc. Když se zájemci ptali na její nastavení a že je opravdu hodně vysoká (vzhledem ke stavu bytu), dozvěděli se, že to prodávající (ti tři majitelé) tak prostě chtějí.

Omg, i průměrný makléř musí prodávajícímu umět vysvětlit, co je správné nastavení ceny a kdy je se svou představou úplně mimo. Zajímavé bylo, že během 2 dnů paní makléřka volala, že „…teda sleví o půl milionu…“. Inu, strategie…

Když měli zájemci námitky proti vysoké ceně, paní makléřka pohotově odvětila, že před dvěma měsíci se prodal v podstatě stejný byt ve vedlejším domě za 3,6 milionu. Po pár klicích na katastru jsem zjistila, že ve jmenovaném domě v uplynulých pěti letech k žádnému prodeji nedošlo.

6. nájemníci všechno zničí

Při nezávazném rozhovoru došlo i na možnost rekonstrukce k případnému pronájmu. To se zájemci dozvěděli, že rekonstruovat pro nájemníky je naprosto zbytečné, protože ti stejně všechno zničí.

Já mám ale z dlouhodobé správy pronajímaných bytů naprosto opačnou zkušenost – pokud nabízím hezky a vkusně zrekonstruovaný byt, mám tolik zájemců, že je možné si vybírat a mnohdy musím i s lítostí další vhodné odmítat. A vybraní nájemníci se o byty starají, jako o své vlastní a téměř nikdy nemají potíže s placením.

7. žádná oficiální nabídka

Na konci prohlídky zájemci nedostali ani jednoduchou A4 těch nejzákladnějších informací o bytě, ani o realitní kanceláři.

8. provize 140 000 Kč

A provize za tohle všechno? 4%, tj. 140 tisíc! Jestli bez DPH nebo s DPH, to zůstalo tajné. Pikantní bylo, že při snížení ceny o půl milionu, nešla dolů i provize. A to ještě zájemci nevěděli, kdo ve skutečnosti provizi zaplatí.

Správně by to měli být prodávající, protože ty RK zastupovala, ale klidně to mohli být i kupující. V tom případě by to ale bylo 140 tisíc naprosto za nic (jak by asi vypadal následně důležitý právní servis a celý převod vlastnictví, když prohlídka byla naprosto amatérská?).

Výše uvedeným nechci říct, že před prohlídkou musí být zájemcům natažený červený koberec a bouchat šampaňské. To totiž v konečném důsledku kupující zaplatí.

Co ale musí být, jsou vyčerpávající, pravdivé a korektní informace o nemovitosti.

Víte, na co se ptát už před prohlídkou? Jak a kde si informace ověřit? Máte dvě možnosti, buď si vše nastudovat a ptát se sami nebo si najmout zástupce kupujícího a ten se bude ptát za vás.

Stáhněte si seznam otázek, na které potřebujete dostat odpovědi, ještě než se ke koupi zavážete.

Sledovat mě můžete na Facebooku i Instagramu.