Není byt jako byt

Důvodů pro koupi nemovitosti může být nekonečně mnoho. Vždy záleží na osobní, rodinné, pracovní a finanční situaci kupujícího, a proto v zásadě nemusí existovat špatná koupě. Vždy záleží na tom, co jako kupující nákupem sledujete.

Jako zástupce kupujícího kladu zájemcům o koupi nemovitosti otázky, které je možná ani nenapadnou, ale jsou pro co nejlepší nákup rozhodující, a to tak, aby si dali dohromady klady a zápory a mohli si je relevantně vyhodnotit a rozhodnout se.

Není špatně, jestliže koupíte za vyšší cenu bytovou jednotku po rekonstrukci a obratem ji můžete pronajmout nebo koupíte byt v původním stavu a strávíte čtvrt roku rekonstrukcí nebo koupíte podíl na bytovém domě, který může mít horší potenciál případného prodeje.

Nejdůležitější je záměr koupě

Nejčastěji mají kupující následující motivace:

Rezidenti

1. bydlet v lokalitě svého dětství
2. bydlet v blízkosti rodiny
3. bydlet v lokalitě blízko práce

Investoři

1. koupit nemovitost pro sebe na stáří a zatím ji pronajímat
2. koupit nemovitost pro děti a zatím ji pronajímat
3. uložit finance bez ohledu na výnos
4. cílit na výnos
5. koupit podíl a dům rozdělit na BJ a tu svou pak se ziskem prodat
6. koupit levně, zrekonstruovat a prodat se ziskem

Dva stejné, ale jiné domy

Snad nejhorší variantou je koupit z neznalosti. Například vidíte dva stejné domy, ve kterých jsou stejně umístěné byty. Možná se nadchnete kvůli výborné ceně. Z právního hlediska ale může jít o dva zcela odlišné byty a domy.

Jeden má totiž byty rozdělené na bytové jednotky, a proto kupujete jen danou jednotku (a spoluvlastnický podíl) v osobním vlastnictví a vymezenou v katastru nemovitostí. V druhém případě kupujete jen podíl na bytovém domě a „v podstatě vlastníte všechno a nic“ (z čehož ale mohou plynout nemalé potíže).

Na podíl nedostanete standardní hypotéku, nemůžete ho zastavit, při prodeji musíte najít zájemce s hotovostí. Nebo můžete začít jednat s ostatními spolumajiteli a rozdělení domu na bytové jednotky, nicméně s nejistým výsledkem.

Je potřeba také vědět, že par. 1117 Občanské zákoníku č. 89/2012 říká: Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.

Nákup v místě a čase

Neméně důležité je vnímat, že cena nemovitosti vždy odráží nabídku v daném místě a čase. Například narazíte na nabídku, kde se v dané lokalitě prodává jen minimálně. A samozřejmě nevíte, jak to bude za půl roku. Pokud si ale na začátku koupě uděláte pečlivou přípravu, můžete se snadněji rozhodnout.

Na první pohledu stejný byt „za raketu“, na druhý pohled propastné právní rozdíly a tím i odlišné ceny.

Obvyklý řebříček (od nejdražších):

1. bytová jednotka v osobním vlastnictví
2. bytová jednotka v družstevním vlastnictví
3. nebytová jednotka v osobním vlastnictví
4. nebytová jednotka v družstevním vlastnictví
5. bytová jednotka v podílovém vlastnictví
6. nebytová jednotka v podílovém vlastnictví
7. ateliér

Občas vidím, že realitní kanceláře inzerují prodej bytu jako bytovou jednotku v osobním vlastnictví, často s dovětkem „…výhodná investiční příležitost…“, ale ve skutečnosti je to jen koupě podílu na bytovém domě. První věc, kterou musíte od začátku vědět je, co přesně kupujete – jednak by to mělo být uvedeno v inzerci a makléř by vás na to měl výslovně upozornit, pokud se tak nestane, zjistit to můžete z katastru nemovitostí.

Protože koupit z neznalosti vám může v budoucnu přinést značné komplikace.

Sledujte mě na Facebooku i Instagramu.