Jak si někteří prodávající určují cenu nemovitosti? Střelbou od boku

V posledních letech jsou média plná informací o předražených nemovitostech. Ne že by to nebyla pravda, ale všimněme si, kdo o tom mluví a píše – vesměs jsou to realitní makléři a developeři, tedy ti, kteří kopou za prodávající. A občas je to až o vyvolávání strachu ve smyslu rychle kupujte, bude hůř. Vyjádření za kupující stranu téměř nenajdeme.

Určitě nejdiskutovanější otázkou je výše ceny nabízené nemovitosti. Cena uvedená v inzerci většinou není ta cena, která figuruje v kupní smlouvě, ale je to cena nabídková. A za touto cenou se skrývají emoce (jsme 3 sestry a chceme prostě každá minimálně milion), vzpomínky (tak jsem si to hezky zrekonstruovala a teď se musím odstěhovat) a další požadavky (kupuji drahý barák, tak z toho bytu musím dostat minimálně XY korun).

Někteří zájemci se ale na nabídky s přestřelenými cenami nejdou ani podívat. Což může být škoda. Dnes vám popíšu dva případy, jak o nastavení ceny přemýšlejí prodávající. Ve druhém případě majitelé dokonce slevili více než 500 tisíc během pár dní, tzn., že nabídková cena byla přepálená téměř o 15%.

Chodit nebo nechodit na prohlídky předražených nemovitostí? Chodit

Jestliže narazíte na inzerát, kde se vám líbí všechno, až na cenu, o které více, že ji nejste schopni zaplatit, zkuste zvážit, jestli by nestálo za pokus se na nemovitost alespoň podívat a zjistit o ní a majiteli co nejvíce informací.

Na jejich základě totiž můžete vyhodnotit, že nabízená cena je zcela mimo realitu třeba proto, že se majitelé rozvádějí a jeden druhého musí vyplatit. A máte-li připravenou strategii koupě a vyřešené financování (majitelé můžou mít prodej rychle vyřešený), můžete zkusit vyjednávat a dát jim nabídku. A buď to vyjde nebo nevyjde.

1. případ

Na přelomu předloňského a loňského roku prodávala má známá byt 2+kk o 49 m2 přímo v centru města. Požádala mě o názor na cenu a celkovou možnost prodeje. Byt byl po novější, hezké rekonstrukci, ale s poměrně velkými náklady na bydlení (vysoký fond oprav, splátka úvěru a nutnost další nákladné rekonstrukce domu) a nemožností parkování. Chtěla jej prodat napřímo bez realitní kanceláře.

Když jsem se ptala na představu o ceně, tak jsem se dozvěděla: „…já chci tak 2,5 miliónu, možná i víc. XY (v životě neprodal ani jednu nemovitost) říkal, že se tady prodal byt za 2 miliony (jedna paní povídala, naprosto nevíme jaký) a pak přišli nějací další zájemci (opravdu byli z masa a kostí?) a že by klidně dali 2,5 miliónu. Tak jsem si řekla, že chci aspoň 2,5. A děcka mi říkali, ať neblbnu, že je to málo a že mám chtít 2,7 miliónu.

Důležitá poznámka na okraj – v té době nebylo ani vidu, ani slechu o zrušení daně z nabytí nemovitosti, takže bylo nutné připočíst ještě další 4% sazby daně. Dnes je tato daň zrušena.

Mimochodem vím, že tento zanedbaný dům má v naprosto havarijním stavu odpady a vytápění. Rekonstrukce je spočítána na minimálně 20 miliónů (cca pro 100 bytů), ale zatím ji kvůli složitosti žádná firma nechce udělat. Takže časovaná bomba.

Byt byl nakonec prodán za 2 470 000 plus daň 98 800, celkem tedy v té době 2 568 800 plus notářské poplatky.

2. případ

S klienty jsme byli na prohlídce bytu, který měl na začátku cenu jako běžně prodávané byty po rekonstrukci. Byl sice ve výborné lokalitě, ale tím to skončilo. Vyměněnou kuchyňskou linku nepočítám, protože ta byla pro další účely nepoužitelná. Jinak, 50 let staré lino, obklady i dveře. Nicméně lokalita byla samozřejmě číslo jedna.

Nabídková cena byla 3,5 miliónu plus téměř 170 tisíc provize. Jaké konkrétní služby byly v ceně provize jsme se nedozvěděli. Navíc, realitní kancelář si ani nedala absolutně žádnou práci s přípravou prezentace. Takže na jedné stěně byla po odstavení nábytku vidět i nejstarší a novější výmalba. Což o to, nevadí. Čím lepší prezentace, tím většinou vyšší cena.

Po prohlídce jsme se s makléřkou řešili cenu a zajímalo nás, na základě čeho k ní došli. Tak jsme se dozvěděli, že oficiálními majitelkami jsou sice dvě sestry, ale existuje ještě další sestra, která není uvedena na listu vlastnictbí. A že všechny tři si budou částku dělit a určily si, kolik každá chce.

Nabídli jsme 3 milióny korun, ale ani jsme nepočítali s tím, že bude nabídka akceptována. Navíc, mým klientům se od začátku nelíbilo jednání RK. Na prohlídku přišla bez vysvětlení jiná paní, než kdo byl uvedený v inzerátu (říkala sice, že dělá reality už 15 let, ale živnost měla nedohledatelnou), o bytě absolutně nic nevěděla, prohlídku částečně vedla spolumajitelka, a následně jsme se z kuloárů dozvěděli, že mí klienti mají v jejich RK pověst těch, kteří pořád něco hledají, ale stejně nemají peníze!

K našemu překvapení asi po 3 dnech paní volala, že majitelky sleví. O 500 000 korun! Po prodeji jsem se z veřejně dostupného zdroje dozvěděla, že konečná kupní cena byla o 14% nižší než nabídková cena. To znamená, že byt byl levnější o 525 tisíc korun. Plus kupující musel zaplatit 2 000 Kč za vklad.

A jak jsme s mými klienty nakonec dopadli? Během dvou měsíců jsme koupili byt po rekonstrukci ve stejném domě a za cenu nižší než byla zmíněná původní nabídková.

Doporučení

Pokud najdete nemovitost, která splňuje vaše požadavky (lokalitu, dispozice, stav, atd.), které jste si na začátku hledání určili, jděte se na ni podívat, i kdyby na první pohled byla mimo vaše možnosti. Můžete totiž na prohlídce zjistit, že majitel prostě cenu vypálil od boku, ale ve skutečnosti potřebuje prodejem (rychle) vyřešit svou situaci a bude svolný k jednání.

Za jakou cenu nemovitost koupil prodávající?

Pro lepší vyjednávají pozici je ideální zjistit, za kolik nemovitost koupil současný majitel. Jiný vztah k ceně může mít ten, který byt zdědil (nestál ho ani korunu) a jiný vztah bude mít ten, kdo si jej koupil před třemi lety a na polovině kupní ceny má hypotéku.

1. způsob

Na webu www.reas.cz v sekci Atlas cen najdete zdarma skutečně realizované prodejní ceny podle katastru nemovitostí. Můžete si najít čtvrť nebo ulice, kde chcete nemovitost koupit. Po zadání adresy se vám objeví vyznačené prodeje nemovitostí s měsícem a rokem převodu, cenou za m2 a přes detail se dostanete až k číslu bytové jednotky.

2. způsob

Kupní smlouvy jsou veřejně přístupné listiny na katastru nemovitostí. Jestliže přesně znáte číslo bytové jednotky, můžete si na katastru nemovitostí za poplatek vyžádat detailní list vlastnictví a také kopii kupní smlouvy. Máte-li dálkový přístup, smlouvu najdete ve Sbírce listin.

K vašemu zvážení je také dotaz na slevu už při prvním telefonátu. Může se totiž stát, že prodávající nebo makléř bude mít tolik zájemců, že vás po takovém dotazu na prohlídku ani nepozve. Což by mohla být škoda. Dejte proto nabídku až po prohlídce na základě zvážení všech pro a proti.

Sledovat mě můžete na Facebooku i Instagramu.