Co vlastníci bytů nejčastěji nevědí?

Vlastníci bytů nejčastěji nevědí, že skutečnými šéfy svého domu a SVJ jsou oni sami.

Když si lidé koupí a/nebo již vlastní byt v domě se společenstvím vlastníků jednotek (SVJ), často mají pocit, že jejich starosti končí za dveřmi bytu. O dům se přece rozhoduje a stará výbor, případně správce a oni jen každý měsíc zaplatí předepsané zálohy.

Právě tady ale vzniká jeden z největších omylů, který může vlastníky stát statisíce korun. Nejvyšší autoritou v domě totiž není výbor ani správce. Tou jsou samotní vlastníci.

Jak funguje SVJ

Společenství vlastníků není společnost, která by vlastnila dům a rozhodovala o něm. Dům vlastní jednotliví vlastníci bytů společně. SVJ pouze zajišťuje správu společných částí domu a zastupuje vlastníky při běžném fungování. To znamená, že vlastník není klientem SVJ. Je jeho spoluvlastníkem. A to je zásadní rozdíl.

Pro lepší představu si můžete představit SVJ podobně jako akciovou společnost. Akcionáři jsou skutečnými vlastníky společnosti a vedení ji řídí jejich jménem. Obdobně je tomu i v SVJ – vlastníci rozhodují, výbor dům spravuje.

✅ Jako člen SVJ jste (nedobrovolně) akcionářem firmy

✅ Jestliže jste členem výboru, jste náměstkem této firmy

✅ Jestliže jste předsedou výboru, jste ředitelem této firmy

Nejčastější omyl – neuvědomění si své role vlastníka

Postoj, se kterým se u vlastníků nejčastěji se setkávám, je tento: „…však to všechno řeší byťák…“ nebo „…to přece řeší družstvo…„.

Toto je postoj praktikovaný před 40ti lety, kdy byty byly státní nebo družstevní a skutečně vše řešilo OPBH (Okresní podnik bytového hospodářství byl státní organizace za socialismu, která spravovala domovní fond) nebo zmíněná družstva. Oni byli majitelé, oni to řešit museli. Bohužel myšlení „…řeší to družstvo…“ dodnes spoustu lidí neopustilo.

Takoví vlastníci vnímají své SVJ jako něco, co funguje samo. Výbor rozhoduje, správce spravuje a ostatní očekávají, že:

• budou měsíčně platit co nejméně,
• dům bude v ražebním lesku,
• při ročním vyúčtování dostanou přeplatek.

Jenže takto SVJ nefunguje.

Jako vlastník bytu nejste pasivní pozorovatel ani klient. Jste spoluvlastník domu a spolutvůrce toho, jak bude fungovat, jak bude hospodařit a jakou hodnotu bude mít váš byt za deset nebo dvacet let. Jste součástí nejvyššího orgánu SVJ – shromáždění vlastníků.

Proto je dobré položit si jednoduchou otázku: „Nejsou u nás role obrácené?“ Nejste náhodou v pozici, kdy se cítíte být podřízeni výboru nebo správci?

Ve skutečnosti totiž platí:

❌ výbor není nad vlastníky,

❌ správce není nad vlastníky,

❌ profesionální předseda není nad vlastníky.

Výbor (nebo předseda) je volený statutární orgán, který má vykonávat správu domu v souladu se zákonem, stanovami a rozhodnutími vlastníků. Správce je dodavatel služby, kterého si SVJ najímá. Ani jeden z nich není vlastníkem domu místo vás.

Jejich úkolem je vykonávat vůli vlastníků, nikoli ji nahrazovat. Právě toto uvědomění je prvním krokem ke zdravému fungování každého SVJ. Pokud se vlastníci o správu domu nezajímají, rozhodují za ně jiní. Bez zpětné vazby a bez dostatečné kontroly. To může vést ke špatným smlouvám, nevýhodným rozhodnutím, zanedbané údržbě nebo zbytečným sporům.

Je důležité si uvědomit ještě jednu věc – nevlastníte pouze svůj byt. Součástí vašeho vlastnictví je také spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Stav střechy, rozvodů, fasády nebo hospodaření SVJ proto přímo ovlivňuje hodnotu vašeho majetku.

Výbor není šéf

Velká část vlastníků má pocit, že předseda nebo výbor „vládne domu“. Ve skutečnosti je jejich role úplně jiná. Výbor je pouze volený orgán, který má plnit vůli vlastníků a řídit každodenní správu domu. Nemá neomezenou moc a nemůže rozhodovat o všem podle svého.

Jeho úkolem je například:

• zajišťovat běžnou správu domu,
• uzavírat smlouvy podle schválených pravidel,
• připravovat podklady pro rozhodování vlastníků,
• hospodařit s penězi SVJ odpovědně.

Výbor je tedy podobný manažerovi firmy. Majiteli firmy jsou ale vlastníci.

Správce není nadřízený

Dalším častým omylem je představa, že správce domu rozhoduje o tom, co se bude opravovat nebo kolik budou vlastníci platit.

Správce je většinou externí firma, která poskytuje služby. Za svou práci dostává zaplaceno a plní úkoly, které jí zadá výbor nebo které vyplývají ze smlouvy. Nemá právo rozhodovat o domě místo vlastníků.

Pokud správce říká: „To nejde.“ nebo „Na to nemáte nárok.“, je dobré se zeptat: Podle jakého zákona nebo podle jakého rozhodnutí vlastníků?

Můj byt, moje odpovědnost

Mnozí vlastníci se zajímají pouze o svůj byt. Jenže hodnota jejich nemovitosti závisí i na stavu celého domu. Neudržovaná střecha, zanedbané rozvody nebo špatně vedené hospodaření mohou během několika let výrazně snížit hodnotu všech bytů.

Naopak dobře fungující SVJ znamená:

• vyšší hodnotu nemovitosti,
• nižší náklady na opravy,
• lepší sousedské vztahy,
• větší bezpečnost investice.

Nejvyšším orgánem je shromáždění

Každý vlastník má právo účastnit se shromáždění, hlasovat a ovlivňovat budoucnost domu. Právě zde se rozhoduje například o:

• rekonstrukcích,
• výši příspěvků do fondu oprav,
• úvěrech,
• volbě výboru,
• změnách pravidel fungování domu.

Pokud vlastníci na shromáždění nechodí, rozhodují za ně ti aktivnější. A pak často přichází věta: „Oni si to rozhodli.“ Ve skutečnosti to ale byli právě vlastníci, kteří přišli a hlasovali.

Kdo v domě nebydlí, ten nerozhoduje

V praxi se velmi často setkávám s tím, že vlastníci žijící v domě tvrdí, že ten, kdo byt pronajímá nebo v něm nebydlí, nemá právo zasahovat do fungování SVJ.

To je naprostý omyl.

Každý vlastník má stejná práva i povinnosti bez ohledu na to, zda v bytě bydlí, pronajímá jej nebo jej dlouhodobě nevyužívá.

Výbor neznalých svých práv a povinností

Ve většině SVJ, které znám, se opakuje podobný scénář. Několik sousedů se nechá přemluvit do výboru a s nejlepšími úmysly se snaží správu domu zvládnout. Funkce člena výboru však vyžaduje orientaci v právu, účetnictví, technické správě budov i hospodaření. Tyto znalosti nelze automaticky očekávat.

Proto se výbory často spoléhají na správce. To samo o sobě není problém. Riziko vzniká až tehdy, když výbor nekontroluje informace, které od správce dostává, nebo přebírá jeho tvrzení bez ověření.

V praxi jsem se setkala například s tím, že správce tvrdil, že finanční prostředky vlastníků musejí být vedeny na jeho účtu, že vlastníci nemají právo nahlížet a obdržet dokumenty o hospodaření nebo že určité informace nelze poskytnout. Taková tvrzení je vždy vhodné ověřit podle zákona, stanov nebo smlouvy o správě.

Neznalost může být velmi drahá. Členové výboru totiž za výkon své funkce nesou odpovědnost a v některých případech mohou odpovídat i svým vlastním majetkem.

Jak zjisti skutečný stav svého SVJ

Každé SVJ funguje jinak. Někde panuje otevřená komunikace, jinde převládá pasivita.

Pokud chcete zjistit skutečný stav svého SVJ, zkuste si odpovědět na několik otázek:

• funguje výbor transparentně?
• mají vlastníci snadný přístup k informacím?
• jsou finance pod pravidelnou kontrolou?
• existuje dlouhodobý plán oprav a investic?
• účastní se vlastníci shromáždění?
• řeší se problémy průběžně, nebo až ve chvíli, kdy už jsou drahé?

Mnohdy není problém ve zlém úmyslu, ale v nezájmu a neznalosti. Každý čeká, že potřebnou práci udělá někdo jiný. Výsledkem bývá chaos, frustrace a zbytečné finanční ztráty.

Co se děje v jiných SVJ

Znám případy, kdy se vlastníci začali o hospodaření zajímat až poté, co přišli o stovky tisíc korun v důsledku zpronevěry nebo zjistili vysoké nedoplatky, jejichž příčinu nikdo nedokázal srozumitelně vysvětlit.

Na druhou stranu znám i situace, kdy se vlastník pouze zeptal na účetní doklady nebo smlouvy a setkal se s odpověďmi typu:

„Na to nemáte nárok.“

„Na co to potřebujete?“

„Na to se nikdo nikdy neptal.“

„Takto to fungovalo vždycky.“

„Takto to děláme už 20 let.“

Takové odpovědi nejsou argumentem.

Transparentně fungující SVJ nemá důvod informace zatajovat. Naopak otevřenost posiluje důvěru mezi vlastníky. Pokud někdo opakovaně odmítá poskytovat informace, odvolává se bezdůvodně na GDPR, přestává komunikovat nebo poskytuje jen část dokumentů, je namístě zvýšená obezřetnost a často také kompletní kontrola hospodaření SVJ.

Neznalost způsobuje škody. Vždy

Velké množství vlastníků nikdy nečetlo:

• stanovy SVJ,
• zápisy ze shromáždění,
• účetní závěrku,
• plán oprav,
• smlouvu se správcem.

Přitom právě v těchto dokumentech se skrývá odpověď na většinu otázek i problémů. Aktivní a informovaný vlastník dokáže včas odhalit nevýhodné smlouvy, zbytečné výdaje, nečinnost výboru nebo zmanipulovaná výběrová řízení.

Jak má fungovat SVJ? Transparentně

Dobrá zpráva je, že změna nemusí začínat revolucí. Často stačí několik aktivních vlastníků, kteří se začnou zajímat o fungování svého domu. Prvním krokem je transparentnost.

V obchodním rejstříku zjistíte, kdo je statutárním orgánem vašeho SVJ. Prostudujte si stanovy, poslední účetní závěrku, zápisy ze shromáždění a plán oprav.

Pokud výbor pracuje dobře, podpořte jej. Funkce člena výboru je časově náročná a odpovědná. V mnoha SVJ jsou odměny za tuto práci velmi nízké, přestože odpovědnost je značná. Kvalitní a poctivý výbor dokáže vlastníkům dlouhodobě ušetřit výrazně více peněz, než kolik stojí jeho odměňování.

Pokud ale výbor nefunguje dobře, mají vlastníci právo situaci změnit. Mohou navrhnout nová pravidla, požadovat větší transparentnost nebo zvolit nové vedení SVJ.

Silné SVJ vytvářejí aktivní vlastníci

Dobře fungující SVJ nevzniká samo od sebe. Vzniká tam, kde se vlastníci zajímají o dění v domě, ptají se, kontrolují hospodaření a nebojí se převzít odpovědnost. A také tam, kde SVJ vedou lidé se zkušenostmi ze stavebnictví, práva nebo ekonomiky a vlastníci podporují ty, kteří správu vykonávají poctivě.

Výbor ani správce nejsou protivníci. Jsou to lidé, kteří mají vlastníkům pomáhat. Aby ale systém fungoval správně, musí existovat kontrola a aktivní zájem těch, kterým dům skutečně patří. Taková společenství bývají stabilnější, lépe hospodaří a dlouhodobě zvyšují hodnotu nemovitostí.

Největším omylem vlastníků bytů je tedy neuvědomění si vlastní role v SVJ a přesvědčení, že někdo jiný se o jejich majetek postará lépe než oni sami. Nejste jen obyvatel domu. Jste jeho spolumajitel. A právě vlastníci jsou skutečnými šéfy svého SVJ. A právě v tom spočívá rozdíl mezi domem, kde se problémy jen hasí, a domem, který se dlouhodobě rozvíjí, udržuje svou hodnotu a dobře se v něm žije.

Máte pocit, že se něco podobného děje i ve vašem SVJ?

Napsala jsem jednoduché Vysvědčení vašeho SVJ. Za několik minut zjistíte, jaké jsou největší rizikové oblasti vašeho domu.

Stáhnout si ho můžete zdarma zde >>>