To se nám to hoduje, když nám lidi půjčujou aneb spolehnout se musíme jen sami na sebe

Od začátku vypnutí ekonomiky v březnu tohoto roku máme jedinou jistotu. Nejistotu. Nevíme, kdy epidemie koronaviru skončí, nevíme, jak velké budou dopady a nevíme, jak to budou (ne)řídit ti zodpovědní.

K sepsání této úvahy mě ale přimělo naprosté zděšení a naštvání, když jsem si 26.8.2020 přečetla článek Nikdo mi neřekl, že je to špatně, komentuje Maláčová šest tisíc navíc pro důchodce na https://zpravy.aktualne.cz/domaci/nikdo-mi-nerekl-ze-to-je-spatne-komentuje-malacova-sest-tisi/r~ce19380ee6e511eaa25cac1f6b220ee8/ a zejména její následující postoj, cituji:

„Strašně mě unavuje otázka, jestli si můžeme (pozn. red: mimořádný příspěvek důchodcům) dovolit a kde na to vezmeme. To je podle mě taková hloupá, plytká diskuze, kde na to vezmeme,“ tvrdila sociální demokratka Maláčová, která mluví o zvyšování důchodů od července 2018, kdy přišla do vlády.  

Předně, důchodcům přeji klidně dvacetitisícový důchod a zejména těm, kteří mají ten minimální. Nicméně, je potřeba vidět realitu – výkřik do tmy s cifrou 5 000, jako populistickým předvolebním úplatkem, dokonale ilustruje naprostou nekoncepčnost a rezignaci na penzijní reformu. A to je pro mě velkým varováním.

To se nám to hoduje, když nám lidi půjčujou

Tento článek jsem sice začala psát koncem srpna, ale zaktualizovat jsem jej musela 30.9.2020, když jsem viděla, jak šéfka státní kasy navrhuje pro příští rok schodek státního rozpočtu dalších 350 miliard (a podle jejích slov to ještě není konečný). Tzn. sekera 850 miliard během dvou let a je otázkou, kde se to zastaví. A nikde jsem neviděla, že by stát řekl – budu šetřit tady, tady a tady…

V diskuzi na ČT24 v neděli 23.8.2020 řekl bývalý víceguvernér ČNB Mojmír Hampl zcela jasně, že pokud bude prohlubování už teď toho příšerného 500 miliardového schodku pokračovat, můžeme tu během 2 až 3 let mít schodek bilion. A vypadá to, že na této částce jsme téměř už teď. A to je pořádný průšvih. Jestliže jsme před covidem měli žalostný stav financí pro penze, tak jsme našli nové dno.

Myslím, že člověk nemusí být vystudovaný ekonom, aby to správně přečetl takto: „…takže mám dluh 5 miliónů, na jeho splácení mám minimální nebo téměř žádné příjmy, ale říkám si, že to nevadí, můžu udělat další sekeru milion nebo dva…“. Blbost, že… Každý u svých privátních financí ví, že vytloukat klín klínem nemůže donekonečna. Kdo teda ty šílené dluhy zaplatí, když stát žádné příjmy nevytváří?

Naprosto geniálně nám to ukazuje Miloš Kopecký v roli feldkuráta Katze v Dobrém vojákovi Švejkovi: „…máme uherák, olejovky, lososa a budeme mít smažená vajíčka. To se nám to hoduje, když nám lidi půjčujou peníze…“.

Zdroj: Youtube

Jaký je můj postoj

Poslední roky jsem se nechala uspat tím, že to nějak dobře dopadne, že mám vlastní bydlení (což je nejdůležitější pojistka proti chudobě ve stáří) a že má penze bude tak na zaplacení bydlení a jídla. To mi nevadilo, protože dlouhodobě jsem vnitřně jsem nastavená na to, že budu pracovat až do smrti. Nečinností bych stejně zdegenerovala.

Teď jsem si ale v plné nahotě uvědomila, že to s nějakou mou penzí asi nedopadne. Prostě proto, že vidím tu totální nekoncepčnost, zmatenou a protichůdnou informovanost v komunikaci a řízení zvládání covidu (nevím, možná úmyslně k vyvolání strachu, dohadů a zejména nejistoty).

Ti zodpovědní uvažují jen v horizontu příštích voleb, o penzijní reformě stále jen kecají a nikdo nemá ty koule do toho říznout. Takže je otázkou, jak budou ti samí lidé řídit zvládání té šílené finanční sekery (možná to ani nemají v úmyslu), případně kdo přijde po nich. A nejistota je to nejhorší, co nás může potkat.

Nejsem ale naivní a je mi jasné, že se to radikálně nezlepší. Tvořiví a aktivní lidi si musejí pomoci sami. Vede mě to proto k jedinému závěru – okamžitě se musím podle toho zařídit, protože nikdo jiný to za mě neudělá. Takže mám čas jen vteřinu před dvanáctou to změnit.

5 pilířů důstojné penze

1 :: vlastní bydlení – alfa omega všeho – z penze člověk v nájmu prostě umře

2 :: životní styl – zdravě žít je předpokladem pro kvalitní život

3 :: státní důchod – alespoň nějaká částka, kterou dostaneme

4 :: penzijní připojištění – přilepšení, které ale nikoho nevytrhne

5 :: úspory nebo příjem z majetku – pravidelný příjem  například z pronájmu může výrazně zlepšit bilanci

Někde jsem četla, že pro zachování životní stylu, by měla penze být cca 80% měsíčního příjmu, který měl dotyčný před odchodem do důchodu. Nevím, jestli je to tolik, ale nynější důchod je cca 40% průměrné mzdy. Takže pořádný rozdíl.

Příklad

Je mi 65 let a jdu do penze s: 12 000 Kč

Ideální penze pro mě je: 20 000 Kč

Rozdíl je: 8 000 Kč

V penzi budu: 20 let = 240 měsíců

Měla jsem si zajistit: 1 920 000 Kč (8 000 Kč x 240 měsíců)

Je mi jasné, že člověk ve třiceti nebo čtyřiceti na zajištění se v penzi nemyslí, protože mu připadá vzdálená světelné roky. Takový člověk má ale jednu věc, která se nedá za nic na světě koupit. A to je ČAS. Čím dříve začne, tím menší částky může investovat a tím více může získat. My 50+ už musíme velmi zvažovat a minimalizovat rizika.

Krize jako příležitost

Někteří ekonomové říkají, že nás čeká nejhorší krize od té Velké hospodářské v roce 1929, někteří říkají, že v příštím roce nastane opět (výrazný) ekonomický vzestup. Nevím. Co ale vím je to, že po strmém růstu přijde zákonitě tvrdý pád. A že jsme se měli posledních cca 7 let, jako prasata v žitě. O tom exponenciálním růstu cen nemovitostí ani nemluvě. Ale raději se připravím na horší variantu a lepším vývojem můžu být jen příjemně překvapena.

Když jsem se dívala na svou statistiku prodejů z let 2008 až 2010, po příchodu krize trvalo minimálně ještě ¾ roku než se to projevilo na snižování cen nemovitostí a zejména výrazném zpomalení prodejů. A že mi potom velmi dlouho trvalo než jsem nějakého zájemce o koupi „urvala“.

Proto jsem se už na začátku této pandemie rozhodla, že to celé vezmu jako příležitost. Na začátku jsem měla jen nejistotu a ztratila více než 20 procent klientů, kteří se rozhodli své nájemní nemovitosti prodat. Nastavila jsem si ale v hlavě pozitivní postoj, nepřipouštění si strachu a pevnou víru, že jsem schopná to zvládnout. A zatím se mi to daří.

Proč investiční nemovitostí

Investičních možností je samozřejmě spousta – dluhopisy, deriváty, akcie, podílové fondy, komodity, umění, startupy, zlato, stříbro, nemovitosti, atd.. Je ale otázkou, jakou mám nad jednotlivými možnostmi jako jednotlivec kontrolu a co můžu nebo nemůžu ovlivnit.

Z vlastní zkušenosti

Když se mi narodila dcera, nechali se mí rodiče ve své bance přesvědčit k založení investice u velkého podílového fondu. Při vkladu 5 000 Kč (to bylo tehdy cca 60% průměrné mzdy) jim bankovní poradce předložil výpočet, že v jejích 18-ti letech bude mít investice hodnotu mezi 90 000 až 100 000 Kč. Protože rodiče své bance důvěřovali, nepochybovali, že má dcera do plnoletosti nějaké finance získá.

Asi uhádnete, jak to dopadlo. Velmi špatně. Dcera si nakonec na oslavu 18. narozenin vybrala přesně 4 500 Kč! A to celá investovaná částka musela ležet na účtu fondu bez jakékoli možnosti výběru, i když jsme viděli, že je investice stále v mínusu. Od té doby mám prostě důvěru jen v to, co sama kontroluji.

Proč tedy nemovitosti? Neříkám to proto, že je to můj obor. Ale zejména proto, že bydlení je základní lidská potřeba, po které bude vždy poptávka (jen záleží na formě). Majitel má nad náklady i výnosy naprostou kontrolu, generuje mu pravidelný příjem, jsou uchovatelem hodnoty a ceny nemovitostí v dlouhodobém horizontu rostou.

Netvrdím, že je to bezpracný a bezrizikový zisk anebo že z nich pečení holubi létají do huby. Je potřeba tomu věnovat čas a péči. A pokud pronajímání nerozumí nebo na něj nemá čas, může za mírný poplatek (odečitatelný od základu daně) najmout firmu, která se mu bude o všechny věci starat.

Plus k tomu dnes konečně přistupuje zrušení daně z nabytí nemovitosti, kdy už kupující nemusí platit státu výpalné 40 000 z každého 1 000 000 z již jednou zdaněných peněz.

Příklad

1 :: garáž Obeciny (případ naší rodinné garáže)

rok 2010 – kupní cena cca 100 000 Kč

rok 2020 – kupní cena cca 350 000 Kč

za 10 let nárůst o 150 000 Kč = 3,5x = vložených 100 000 Kč se zhodnocovalo o cca 15 000 Kč ročně

2 :: byt 3+1 Obeciny (aktuální koupě s klientem)

rok 2005 – kupní cena cca 1 400 000 Kč včetně daně z převodu (700 000 vlastní zdroje, 700 000 hypotéka)

rok 2020 – kupní cena cca 3 500 000 Kč – z toho cca 500 000 Kč reko

za 15 let nárůst 1 700 000 Kč bez rekonstrukce = tj. 2,21x !!!

Tzn., že pokud dnes dobře koupím nemovitost a za cca 12 let ji při odchodu do penze prodám, získám nárůstem její hodnoty XY korun v závislosti na typu nemovitosti a vložených financích a bude-li pronajata, mezitím i pravidelný výnos.

Nejdůležitější je příprava a strategie

Ještě v únoru tohoto roku jsme slyšeli, jak je všechno zalité sluncem – téměř nulová nezaměstnanost, navyšování platů, odvaha lidí utrácet, ekonomický růst. Po pár týdnech to je a bude ale jinak. Neustálé změny v opatřeních vlády, nejistota, strach o práci, dluhové pasti a další jsou příležitosti pro kupující a zejména pro ty, kteří budou na takovou situaci připraveni. Budou mít strategii a plán. I kdyby to mělo znamenat změnit práci nebo své návyky.

Investovat se dá do čehokoliv – od desítek tisíc korun – garáží, zahradních domků, chat nebo chalup, bytů, bytových domů, rodinných domů, pozemků nebo komerčních nemovitostí. Vždy záleží jen na nápadu, požadavcích a podmínkách investora.

Hodně lidí si myslí, že pro investice do nemovitostí musejí mít miliony. Ne vždy. Mnohem důležitější je mít dobrý nápad a najít smysluplný obchod. Tzn. najít motivovaného prodávajícího, který potřebuje (rychle) prodat a je ochoten se dohodnout na ceně – například se rozvádí, řítí se na něj dluhy nebo už je v exekuci nebo dokonce v insolvenci, případně potřebuje finance do firmy, prostě cokoli, co jej bude nutit prodat.

Někdy může být ideální koupit přímo od majitele a snížit tak cenu o provizi makléře, někdy můžete udělat dobrý obchod s makléřem, který nabízí nemovitost, ke které byste se jinak nedostali.

Příklad

Jestliže půjdete s davem a budete chtít koupit malý byt (do 2+1 a cca 55m2), po kterých je ze strany nájemníků největší poptávka, můžete koupit hodně draho. Protože takové byty chce většina investorů.

Jestliže se ale od davu odtrhnete a budete hledat netradiční formy (které můžou být pro většinu lidí pracné), můžete udělat dobrou koupi.

1 :: hnusná chatka

Přímo od majitele koupíte například hnusnou chatku za pár desítek tisíc plnou harampádí a smradu, vyklidíte ji, vysmíčíte, upravíte okolí, případně necháte opravit nejhorší závady a dáte prodat špičkovým makléřem, můžete vydělat zajímavou sumu. Jestliže bude možné na chatě nechat si zřídit trvalé bydliště, můžete ji například prodat zájemci, který se chce/musí odstěhovat z bytu ve městě…

Zdroj: sreality.cz

2 :: ruina domu k demolici

Koupíte dům těsně před spadnutím, necháte ho zdemolovat a prodáte „vyčištěný“ pozemek.

Zdroj: sreality.cz

3 :: garáž jako sklad

Ne vždy musí garáž sloužit jen pro parkování auta – spousta majitelů nových bytů k nim nemají sklep, ať už z toho důvodu, že byl příliš drahý, nebo bez něj byt už koupili, ale na druhou stranu mají spoustu věcí, které by v něm potřebovali uskladnit – letní/zimní pneumatiky, vybavení pro koníčky, věci, které nechtějí vyhodit, ale doma je nemají, kam dát, atd.

Někteří majitelé automobilů jsou ochotni jim pořídit lepší „domeček“ než sobě – desetiletí neudržovanou garáž, navíc plnou haraburdí stačí jen vyklidit, vylamovat, udělat hezkou podlahu, případně renovovat nové vrata a následně prodat xkrát dráž, nebo ji pronajímat.

4 :: z majitele nájemník

Koupit za 80% tržní ceny zadluženou nemovitost a prodávajícího v ní nechat bydlet za nájemné a zálohy -smluvně ošetřit, že za 2 roky si ji původní prodávající koupí zpět za tržní cenu.

Většinou platí, že čím na první pohled hnusnější nemovitosti kupujete, tím zajímavější cenu můžete získat. Krásné, profesionální fotky vás sice zaujmou na první pohled, většinou je ale s nimi spojená profi prezentace, která navyšuje kupní cenu až o 25%.

Důležité je nestřílet naslepo a určit si cílovou skupinu, od které chci koupit nebo které chci prodat.

Co považuji za hodně důležité je přístup, který by měl být primárně lidský a ne čiště byznysový. Je jasné, že při pořízení investice musí sedět čísla a investor není charita. Ale koupit cokoli a sedřít prodávajícího z kůže, jde proti mému přesvědčení. I investor se může ocitnout v potížích…

Tato příležitost může být přínosná jak pro investory, tak pro kupující, kteří hledají vlastní bydlení, které nemusí splňovat tak přísná kritéria, jako investiční nemovitost.

Jak začít

1 :: mít vlastní bydlení

2 :: investovat na penzi

a) udělat si osobní finanční inventuru

b) určit si finanční cíl

c) rozhodnout se, jak toho dosáhnu

d) jít do akce

Mám nápady, mám zkušenosti, mám tým a zejména mám chuť něco změnit. Dává Vám to smysl? Přidejte se!

Ivana Dobiášová
Specializuji se na zastupování kupujících nemovitostí. Mým cílem je pomáhat vám orientovat se v celém procesu a koupit výhodně a bez komplikací. Napsala jsem pro vás eBook zdarma 3 nejdražší chyby při koupi nemovitosti. Majitelům investičních nemovitostí zajišťuji kompletní správu. Napsala jsem pro vás eBook 4 nejdražší chyby při pronájmu nemovitosti. Můj příběh si přečtěte zde.>>
Komentáře
  • 3 nejdražší chyby při koupi nemovitosti
  • 5 nejdražších chyb při pronájmu nemovitosti
  • Nejnovější příspěvky
  • Potkejme se na Facebooku